[摘要] 2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了谋求转型苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。
2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……，除了谋求转型苦练内功外，面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
开局2012，承接调控从紧之势，谋求房企求变创新的发展之路。如何在变数中寻求可持续发展的源动力？如何在逆境中找到突出重围的发展方向？如何在调控大潮中全身而退？如何在激烈竞争中华丽转身？
"2012年哈尔滨房地产市场将出现何种变化?房产税、限购令以及保障房建设等措施之下，开发商如何应对环境救亡图存？2012对于置业者来说，何时才是购房时机？“带着这些问题，搜房网记者特采访了中昊地产格兰云天售楼处销售总监由宏。
搜房网记者：从2010年底到2011年全年，国家的房地产宏观调控可谓步步收紧。住宅地产受到了严重的打压，进入2012年，楼市调控继续从紧，那么今年下半年的调控政策能否放松？2012年哈尔滨房地产市场将出现何种变化？
由宏：政府调控打压，无非针对两点，一个是控制投资暴利，一个控制房价。调控政策也主要是针对投资型的人，因为房价也决定于供求关系，买的人多了，求大于供，价格自然就上去了。如果调控政策能把这部分人挤出去，市场需求就会格外明朗，因为这部分泡沫没有了，房价也会趋于正常，房地产市场也会更加健康。
搜房网记者：有观点认为，2012年的调控，房产税被寄予厚望，您怎么认为？
由宏：要谈房产税，就要谈限购，因为哈尔滨的二套房并不多，刚需主要是首套，不涉及炒房子的问题，所以房产税对刚需没有什么影响。
房产税一旦出来，他的影响会比限购限贷还要大，也是要替代限购令的。将来房产税也应该是区域型的，一个地方一个样，政策不会一刀切，应该有一二线的区别。
另外，房产税也是调控的一个手段。从上海来看，现在影响不大，只是对再购房的人产生房产税。而且就算房产税出台了，一开始也不会一步到位去针对大多数老百姓，这是一个逐步改善逐步调整的过程。政府也会比较谨慎。
搜房网记者：因为2011年在政策调控下哈尔滨楼市变化很大，弃住从商、库存高企等等，在2012年的龙年春节，数据显示冰城楼市出现零成交的现象，那么2012年哈尔滨楼市在库存方面会有怎样的情况与变化？
由宏：哈尔滨房价还是比较稳定的，并没有出现一下降20%的现象，有些打折和优惠也是在一个非常合理的范围内。哈尔滨房价如果有波动，应该会在下半年，从以往的规律来看，上半年市场都会比较好，开发商会在宣传上加大力度，另外随着气候转暖，开工和积累客户的问题，开发商资金方面会有压力，所以上半年会围绕资金回笼做一些措施。下半年该买房的都买差不多，银行的政策上半年指标也放出去一些了，下半年银行的政策也会收收口。
目前来说，市中心，交通位置好的商品房还是好卖一些，而且以小户型和价格稍低一些的比较好卖，库存量会少。
搜房网记者：但是在年后，成交量开始上升，哈尔滨楼市出现回暖现象，这是不是意味着楼市在今年会有一个较好的成交数据？
由宏：按照以往规律，每年不管调控不调控，过了年，售楼处上班以后，都会有一个小阳春，这部分客户应该是上一年11、12月份想买房子，但是由于不能马上装修和进户的原因，仍在观望。所以每到现在这个时候，成交会特别好，家家（售楼处）都有成交。但是这并不能代表一整年的成交态势。
搜房网记者：房地产调控至今，企业经历了从漫不经心，到部分调整，再到集体降价的转变。今年的房企将遇到哪些挑战？比如资金方面，开发商怎样才能确保自己的资金链不受威胁？
由宏：今年还是调控年，按照总理1月30号讲话时说，要保持调控成果，但是总理没说今年要加大调控力度，更深的调控政策也没有出来。现在也只有限购政策，限贷实际影响也不大，从金融的角度，首套房贷这块，有所改善，去年一直都是上浮的，今年比较大的银行，政策都比去年好，比如，工行去年房贷执行2%的手续费，今年降到了1%，好的项目甚至可以免首付。建行已经全面执行基准利率，老百姓贷款不费劲。买房也会容易一些，对正规房企挑战性不大，资金链也不会受太大威胁。
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