2014年广州楼市半年报：楼市降价潮或刚开始

新快报  2014-06-22 06:40

[摘要] 一方面,随着今年市场逐步下行,要求政府松绑五限进行救市的呼声渐高。增城、从化放开限价,中心区高价盘限签松动,广州人才入户全面开闸带来购房名额增加……广州楼市调控政策在微调。

一方面,随着今年市场逐步下行,要求政府松绑五限进行救市的呼声渐高。增城、从化放开限价,中心区高价盘限签松动,广州人才入户全面开闸带来购房名额增加……广州楼市调控政策在微调。作为一线城市,广州的限购坚冰被认为难以打破,但仍可曲线松绑。另一方面,根据机构披露的数据,16家重点房企中,仅4家前5月销售金额完成年度目标近四成,个别房企销售金额更是同比下挫超过五成。业内人士预计,下半年房企的销售任务仍然压力山大,在第二季度至第三季度,降价跑量仍将是大多数房企的选择。

穗楼市调控低调松绑:限价放开高价盘网签放开

增城、从化放开限价,中心区高价盘限签松动,广州人才入户全面开闸带来购房名额增加……广州楼市调控政策在微调。

从去年开始,“限购、限贷、限价、限签、限售”这五限政策就成为广州楼市的紧箍咒,随着今年市场逐步下行,要求政府松绑五限进行救市的呼声渐高。自5月份以来,广州默许增城、从化两地松绑限价,并对市区的五限也进行了调整。作为一线城市,广州的限购坚冰被认为难以打破,但仍可曲线松绑。业内人士认为,广州目前采取的是“温水煮青蛙”式的松绑楼市调控,这样既可以规避触碰中央红线的风险,又能有效释放市场购买力。如果确实需要救市,政府手上还有不少牌可打。

调整

自今年5月开始,广州已低调启动多项楼市微调措施,这些措施的共同点就是政府对开发商仅限“口头传达,不发文件”,可谓十分低调。

对于广州来说,除了限购这条红线难以逾越,地方政府手里仍有相当多的牌可以打。广州去年开始执行的“限购、限贷、限价、限签、限售”这五限政策,限购短时间内难以解除,限贷也不会放松,但限价、限签、限售这项政策都属于地方政府自行出台的调控手段,只要地方政府愿意,随时可以拿来救市。近期的具体措施表现如下:

1.郊区限价放开

早在今年5月份,增城率先松绑限价,开发商无须再两套合同卖楼,并且允许高价别墅进行网签。自5月份开始,增城国土房管局通知各开发商执行新的政策,按照要求,原来签一个购房合同再签一个装修合同的开发商,需要向房管局签署一份承诺书,承诺不再搞双合同,房管局则同意开发商按照购房合同与装修合同的总价进行销售,但不得突破两份合同的价格。

同样被限价的从化也对限价政策进行了调整。在广州各地楼盘纷纷推出低首付、大降价等促销手段的环境下,地处从化市区新城市中心——从城大道上的莱茵水岸6月1日上午正式发售“观邸2期”高层洋房,均价比去年11月发售的“观邸1期”上涨11%,达到9899元/平方米,从化连续两年未上调限价线的状态也因此终于被打破。

从限价来看,目前增城、从化两地已经放开,市区的许多楼盘也解除了限价,而该政策的松绑,对楼市的影响是开发商不用再以双合同来进行销售,在同样的总价下,买家的贷款成数相应增加了,购房门槛也因此降低,对市场的利好不言而喻。而限签政策目前虽未完全解除,不少高价盘仍每月有一定网签限额,但政策环境正在变得逐步宽松,限签与限售这两项迟早要解除,这对开发商的销售回款有所帮助,一定程度上也是能起到救市的作用。

2.中心区高价盘限签松绑

除了郊区松绑限价,市区的高价盘网签也在近几个月被放开。早在去年年底,花都、南沙等外围区域已经传出松绑高价盘网签的消息,而这一风潮今年先后席卷全市各中心区,如万科金色梦想、万科东荟城等原本因网签受限而被迫采用两套合同卖楼的项目,近期已经回归单合同。

3.户籍政策进一步宽松,“抢人”救市

除了直接调控楼市,户籍政策的改革也对楼市有间接利好。今年3月份,广州市政府网站公布广州市人口调控和入户政策“13”文件,“13”文件不仅放宽引进高层次、高技能人才的年龄门槛,也为一线人员开辟入户的新通道。而近期广州重新又启动了本科学历入户的措施,外来人才租房满一年可申请入户,户籍政策进一步宽松,使原本只能在广州买一套房或不能买房的外地户籍居民增加了一个甚至两个购房名额,无疑也能带来更多的市场空间。

原因

楼市地市双低迷促使政策微调

广州楼市低迷无疑是促使政府逐步松绑各项调控政策的重要原因。自春节以来,广州楼市成交呈现连续下跌的态势,不断传出的楼盘降价的消息也带来不小压力。另一方面,广州市政府今年有不小的土地供应计划,如果楼市惨淡,必将影响开发商的拿地热情,这也是政府所不愿意看到的。

据房天下监控广州国土房屋局网站,5月广州共有12宗土地成交,总成交面积727314.14平方米,是今年以来的纪录。然而成交金额却缩水至479199万元,环比4月份的697148万元骤减31.26%,同比去年5月减少31.91%。

尽管5月广州土地出让宗数和面积均创下今年新高,然而受到楼市低迷影响,广州土地市场也“遇冷”,两场土拍均草草收场,成交金额也骤减,作为难得一见的广州老城区宅地也突然中止出让。业内人士判断,随着“降价潮”蔓延至一线城市,广州房价调整压力骤显,清库存将成为房企首要任务,接下来土地市场或将出现明显降温。

业内分析人士认为,近期广州开发商积极推盘,打折促销力度比较大,但市场观望情绪依然很重,这导致库存去化较为缓慢。市场无疑需要一针来自政策的“强心剂”。

建言

限购红线难破但可曲线松绑

近期各地楼市限购调整的传闻不断,广西南宁、天津、杭州萧山、无锡、安徽铜陵等城市相继放松限购。在佛山高明经历限购“松绑”告吹后,广州传出南沙将针对澳港人士松绑限购的消息,而这也被视为广州对松绑限购能否破冰的一个试探。

今年5月份,方圆地产首席分析师邓浩志在其个人微博爆料,广州南沙将松绑限购,针对香港、澳门居民购买南沙住宅的限购将松绑,“即未来港澳人士可在南沙置业”。不过,该人士表示公布时间还不确定,同时南沙还在讨论对“粤”籍人士放开限购,即放开广东省内居民的限购。

关于南沙限购松绑或有针对性放开,自广州开始限购后不久就不时有相关声音出来,其中南沙作为新区,不少专家都曾建议应该松绑限购,以利于吸引更多人才,特别是为了促进港澳和南沙的合作,针对港澳人士的限购松绑更是得到不少业内人士的支持。邓浩志透露,“落实粤港澳优质生活圈”这个南沙定位正是重要的理由。

不过,广州市国土房管局相关人士表示,广州仍继续严格执行国家相关调控政策,目前没有政策调整。此前也有媒体报道称,住建部一位相关司局的人士确认:“近期北上广深也有市场剧烈调整,部里正在观察研究,但依然不会发文表示限购退出。”

有专家表示,各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳一定年限为前提,而北京规定为5年,广州“穗六条”规定为3年、上海“沪七条”为两年、武汉等二线城市大多数为两年,广州的年限要求在仅次于北京,因此哪怕不能完全放开限购,也可以通过调整社保、纳税证明实际缴纳年限来实现限购政策的定向宽松,扩大符合购房资格群体范围。

前五月16家重点房企仅3家完成四成销售目标

2014年过半,楼市表现如何?根据机构披露的数据,16家重点房企中,仅4家前5月销售金额完成年度目标近四成,个别房企销售金额更是同比下挫超过五成。业内人士预计,下半年房企的销售任务仍然压力山大,在第二季度至第三季度,降价跑量仍将是大多数房企的选择。

千亿军团业绩完成情况较好

2013年,以7家千亿军团为代表的大部分重点房企销售金额大涨,因此在今年初,各大房企纷纷上调了2014年的年度销售目标,其中绿地、万达今年销售目标更是大跃进至2400亿元,绿地对比去年1625亿元的销售额大幅上涨了47%。在7家千亿房企中,碧桂园也是销售目标上调幅度较大的一个,2014年碧桂园的销售目标为1280亿元,比去年1060亿的销售额上调了约20%。万科、保利、恒大上调的幅度分别为17%、12%、9.57%。最为保守的中海,销售目标仅上调了1.08%。

但始料不及的是,在房企大幅上调销售目标的今年却遇上了市场调整。新快报记者综合各大房企以及数据发现,房企销售目标完成情况并不理想。在16家重点房企中,仅恒大、万科、中海三家销售金额达到年度目标的四成以上,碧桂园完成39%,接近四成。其他12家房企的销售目标完成率都在39%以下。

从已经披露的业绩公告看,千亿军团的数据相对喜人。数据显示,在1-5月的销售金额中,完成情况的是恒大,共揽金562亿元,完成年度目标的51%。其次是万科,前5个月共实现销售金额816亿元,完成年度目标的41%。中海共实现创收560亿港元,共完成年度目标的40%,碧桂园共完成494亿元,占总销售目标的39%。保利和绿地分别创收了486亿元、605亿元,完成率分别为32%和25%。

另外,据中原地产市场研究部统计数据,截至6月11日,30家上市房企公布前5个月销售业绩,金额合计为4858.7亿元,平均仅完成年度销售目标的29%。

10家房企销售额同比上涨

实际上,简单对比今年和去年同期的销售情况,16家重点房企中有10家房企前5个月销售额同比出现上涨,6家同比下跌。其中,碧桂园和奥园增幅,前5个月的销售额大涨了七成,其次是恒大,增幅为64%,另外,处于第二梯队的富力销售额也比去年同期增长了40%。

在千亿房企中,仅中海、保利销售额同比下跌,跌幅分别为13%和5%。值得一提的是,深圳花样年销售额同比大挫了56%,前5个月仅收入14个亿,对比150亿的销售目标,完成率只有9%,为16个房企中。

由于去年整体销售目标偏低,绝大多数房企在去年前5个月完成情况都良好,融创、万科、保利、中海、华润都在50%以上,其中融创中国完成率达到了111%,但是该集团今年的完成率仅为36%。虽然不少房企的销售金额较去年同期仍上涨,但面对高高在上的销售目标,仍然压力山大。

老大万科带头降价跑量

今年5月份以来,不少房企先后采用降价跑量的策略,加上传统黄金月的刺激,多数房企5月份的销售金额比4月份甚至比去年5月份明显上涨。数据显示,在16家房企中就有10家房企5月份的销售金额环比上涨,有11家房企同比上涨。

龙头老大的万科就是降价跑量的最典型代表,今年3月份,万科在北京的项目万科橙率先让利促销,5月份以后,万科在广州全线项目先后进行不同程度的促销,万科峯境、万科东荟城以及万科兰乔圣菲三个项目用推出“一口价”特惠单位的形式在黄金周跑量,随后万科欧泊直降四五千元/平方米,万科金色梦想开盘降约2000元/平方米,两盘均取得了不俗的销售成绩。

而恒大早在今年2月份就传出将在140多个城市进行折扣促销,通过恒大内部员工介绍可额外享受9.7折优惠。

今年以来市场上并不乏房企促销,不过就广州而言,在5月份之前,大部分房企都采用非降价的方式进行,例如垫首付、全民卖房等。据不完全统计,保利、时代、合景、祈福、美林湖、雅居乐、越秀等诸多房企均有项目推出分期首付的方式,而恒大、碧桂园、时代等房企也曾经一度推行全民卖房返佣的方式进行促销。

16家重点房企销售数据(单位:亿元)

企业名称5月销售额同比环比1-5月销售额同比

万科地产1453%14?616%

绿地集团14737%25%60530%

恒大地产11828%-15%56264%

中海105(港元)-18%1%560(港元-13%

碧桂园8363%-10%49471%

保利地产12210%47%486-5%

世茂房地产60-14%-3%240-5%

富力地产28-5%-27%21840%

融创中国5223%5%23625%

金地集团26-9%12%127-11%

佳兆业224%3%84-4%

旭辉集团1417%-6%8244%

新城地产16-14%6%7217%

首创置业118%-28%5118%

中国奥园866%60%3472%

花样年4-36%64%14-56%

观点

下半年销售压力山大房企将继续以价换量

按照不足四成的完成率,业内人士表示下半年房企销售仍然压力山大,第三季度仍将继续保持以价换量为主。据了解,融创以及龙湖等房企在不断调整消化库存的策略,其中融创中国的合同销售均价已经连续三个月下调。在广州本地的房企中,敏捷也拟对旗下大范围的项目进行让利促销。今年6月份,上海高端市场也传来降价的消息,如何从刚需产品、高端产品以及旅游产品等各个产品线之间做好战略调整寻求出路,成为现下不少房企正在思考的问题。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,在2014年第二季度剩余的时间里甚至第三季度,开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲,由于6月份半年报业绩压顶,房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩,此时,适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企的选择。还有业内人士表示,下半年若不加强降价出量的力度,大部分的房企恐难完成销售任务。

2014年广州楼市半年报(上)：楼市降价潮或刚开始

2014年广州楼市半年报(上)：楼市降价潮或刚开始

2014年广州楼市半年报(上)：楼市降价潮或刚开始

2014年广州楼市半年报(上)：楼市降价潮或刚开始

2014年广州楼市半年报(上)：楼市降价潮或刚开始

广州上半年楼价明涨暗跌的数字游戏

上半年开发商降价促销此起彼伏,但在官方公布的网签数据上,却意外连续多月上涨。业内人士分析认为,在行政手段干预下,广州官方网签均价已经与市场背离,市场实际楼价已全面呈现下降态势,6月份到下半年,这一态势还将持续。

1-5月广州楼价明涨暗跌

根据广州市国土房管局公布的数据,今年1月份广州全市网签面积高达86.72万平方米,为前五月值,但楼价仅有13263元/平方米,是前五月的值。

从2月份开始,广州楼市成交开始了大跳水,整个2月份成交量仅有49.32万平方米,而楼价略微上涨了4%。3月份广州的网签面积较2月份大幅回升37.4%,但仍未达到1月份的水平,此后连续几月均保持60万平方米到70万平方米的成交水平,再无突破。2月份成交低迷包含了春节假期等因素,那么3-5月份的成交水平就不能让人感到乐观。

如果说2月份是广州楼市成交量的分水岭,那么3月份就是广州网签楼价的分水岭。从网签均价来看,3月份相比2月份猛然上涨了10.4%,此后两月再度轻微上涨1.5%与2.1%,在开发商纷纷降价促销的大环境下,网签均价的连续上涨无疑让人感到诧异。

业内人士分析,今年广州逐步放开高价盘的网签,这是导致网签均价上涨的真正原因。另外,增城从5月份开始松绑限价,开发商取消两套合同的形式卖楼,在实际楼价未有大的变化下,直接拉高了区域的网签楼价。可以说,广州楼价上半年经历一场明涨暗跌的数字游戏。

楼市降价潮或才刚刚开始

对于今年的实际楼价走势,不少业内人士并不乐观。“当前尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略以价换量,但整个市场成交的氛围还没有回归到量的轨道上,市场成交量表现欠佳。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,银行信贷紧缩持续影响楼市成交节奏、“救市”措施助长企业博弈市场等原因仍将制约市场。

张宏伟表示,在银行信贷紧缩的市场背景下,大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段,能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键,也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

1-5月房地产投资同比增长14.7%

连续四个月收窄

国家统计局数据显示:2014年1-5月份,房地产开发投资30739亿元,同比名义增长14.7%,较此前1-4月的同比名义增长16.4%明显回落,房地产投资增速为连续第四个月收窄。其中,关键分项指标如住宅投资增速和商品房销售面积等几乎全线回落。

1-5月份,房地产开发企业土地购置面积11090万平方米,同比下降5.7%,降幅比1-4月份收窄2.2个百分点;土地成交价款2954亿元,增长8.7%,增速回落0.9个百分点。

1-5月份,商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中,住宅销售面积下降9.2%,办公楼销售面积下降5.8%,商业营业用房销售面积增长0.6%。商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中,住宅销售额下降10.2%,办公楼销售额下降14.0%,商业营业用房销售额增长2.5%。

1-5月份,房地产开发企业到位资金46728亿元,同比增长3.6%,增速比1-4月份回落0.9个百分点。其中,国内贷款9379亿元,增长16.5%;利用外资150亿元,下降24.5%;自筹资金18222亿元,增长9.8%;其他资金18977亿元,下降6.4%。在其他资金中,定金及预收款11458亿元,下降8.4%;个人按揭贷款5342亿元,下降1.2%。

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