[摘要] 一位不愿透露姓名的销售总监告诉记者，现在大家都在讨论“打几折”，降幅多大，很多人还摸不清市场的方向。首付提高后，已有很多客户违约，大规模的违约潮可能伴随着降价到来。
恐慌的情绪已经弥漫至房地产业销售前线。
一位不愿透露姓名的销售总监告诉记者，现在大家都在讨论“打几折”，降幅多大，很多人还摸不清市场的方向。首付提高后，已有很多客户违约，大规模的违约潮可能伴随着降价到来。
很多“操盘手”都很懊悔错过了3月的黄金销售期，此前他们想再“捂一捂”，等4月份推盘，他们心存侥幸，认为调控下半年才可能到来。提前而至的调控风暴，令其措手不及。
住房和城乡建设部的新规定，更是令这些销售总监减小了“闪转腾挪”的空间。
4月20日，住建部网站贴出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（下文简称“通知”），要求房地产开发企业应一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
亚豪市场总监郭毅认为，“规定基本上没有脱离以前的制度范畴，关键还要看监管力度如何，过低的违约成本容易造成执行不力。”
住建部加强市场监管
根据“通知”，未获预售许可的商品房不得排号。北京中原三级市场研究部统计显示，北京目前有95%的楼盘都有开盘前排号的现象。北京通州等区域甚至出现提前3个月以上时间排号。排号制度人为造成了很多楼盘抢购的假象，部分开发商制造虚假号，根据排号的人数来确定开盘价格，此举也是2009年来房价飞涨的帮手。
认购后不得擅改购房者姓名。北京中原三级市场研究部认为，认购协议签订到实际拿到房本一般需要1年以上时间，而一旦政策卡严，禁止擅改购房者姓名，炒房者抄卖期房的可能大大减少，有利于商品房市场去除炒作者。
预售许可规模不小于“栋”。据北京中原三级市场研究部统计显示，北京60%以上的商品房开盘将受到影响，这部分项目都是以单元为开盘单位，甚至部分项目一次只开盘数十套房源。以栋为单位将使得一些开发商提前售出不好的户型及朝向的销售策略难以持续，且减少了开发商单个项目的总销售时间，这有利于增加供应，减少开发商涨价的机会。
通知要求，尚未开盘项目要责成限期销售。此前北京中原三级市场研究部预计4月开盘近50个项目，但因为新政策的影响现仅开盘了17个，其中14个为5环外项目，很多开发商选择观望。规定若得以实施，北京因为开发商惜售造成的房源紧张现象将得到很大的缓解。
违法仅被罚款几万元
从过往经验看，很多楼盘都有违规销售现象，但仅小部分企业受罚，且罚款只有区区几万元，尚不及开发商卖出半个卫生间。杀鸡是否足以儆猴，业界仍在观望中。
北京市住房和城乡建设委去年曾处罚过一些企业。去年12月，北京华风腾龙房地产开发有限公司在未取得预售证的情况下，预售腾龙家园项目B10#楼商品房。得到的处罚是，被责令停止违法行为，罚款3.4027万元。对其他3家违法开发商的罚款也只有1万-3万元。
今年2月，北京市住建委又处罚了7家房地产企业。他们因存在变相售后、违规收取诚意金、未按期开盘、无资质开发经营等违法违规行为，被记扣1-3分。企业一年内累计积分达到20分的，将被核查企业资质，核查不达标的，依法降低资质等级或者吊销资质证书，并将其违法违规行为通报工商、国土等部门，有关部门将在企业工商年检和土地投标时给予限制。记者未发现哪个开发商因累计扣分而被吊销资质。
由于违约成本较低，一些楼盘仍愿“铤而走险”，甚至成为公认行业潜规则。
业界有些恐慌
GVA衡信柏迪营销综合服务部董事岳锋钢在接受本报记者采访时表示，新政将有效疏导需求，抑制投机需求。需求是随着经济发展上升的，在城市化进程中，住房需求仍然很大，依然有很多支撑房价上涨的因素。“盼望，但不相信房价会下跌。”岳锋钢代表目前市场上偏乐观的看法。
但一些操盘手们已经开始担心。位于北京昌平某知名楼盘销售总监对本报记者说，操盘手暂时还不会对已经开盘的楼盘大规模降价，但肯定会使出“暗折”手段。为了挽留一些客户，一些项目已经开始向客户送礼。从物业费、车位、家具到汽车都会赠送，如果市场还在观望，开发商将另寻对策。而新盘楼盘将会直接调低开盘价。
他还告诉记者，由于拿地难度较高，之前很多开发商都会刻意让销售团队提高定价，放慢销售速度，不要太早将楼盘售光。“项目都出光了，这个销售团队如何维持？”但现在很多3月份已出货80%的销售总监心里正暗自庆幸。
对于操盘手来说，捂盘、排号都是令项目利润化的销售手段，而住建部“通知”透露出的严厉语气，给了操盘手们当头棒喝。前述销售总监感慨，接下来是考验开发商和操盘手真功夫的时期。
在海航置业销售总监高翔宇看来，市场已经进入观望期，降价不可避免，只是降幅多少，开发商心里还没底。“一个月以后见分晓吧。”高翔宇的观点和SOHO中国总裁潘石屹的观点相似。
而“外地人”购房限制将很大程度上影响豪宅的购买。“很多豪宅都是外地的财富阶层购买的，豪宅的操盘手们还是很担心的。”高翔宇说。
相关新闻：
银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
房子套数不以贷款记录来认定
在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。
他表示，只有以房来划分，才有一套二套的问题。而“实行差别的房贷政策的时候，主要以房进行划分”。
而据杨家才介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。
4月14日，国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50％，利率1.1倍；三套以上房可停贷。杨家才指出，从整个新政来看，政策出发点是居者有其屋，有一套住的就足够了，一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求，而不能支持倒卖房屋的资金需求。
开发贷款和土地储备贷款“三不贷”
杨家才透露，目前，银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。
此外，对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。“你整治哪块地，经过评估之后，给你多少贷款，叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向，卖到哪儿贷款就收到哪儿；第二个是建贷挂钩，房地产商要贷款，一定是跟在建工程挂钩，然后用我的钱把这个楼盘建起来之后，要监督你销售；再一个就是房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，你卖出去我要实行封闭运行，在银行开户，要随着卖房的进度偿还你原来的贷款”杨家才解释说。
更多阅读 搜房呈现
【哈市一季度二手房涨幅高于新房 四级地段明显】
哈尔滨新房预告 | 楼盘成交量查询 | 电子地图 | 户型点评
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
