[摘要] 6月4日，住建部、央行和银监会联合发文《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(简称《通知》)，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。
6月4日，住建部、央行和银监会联合发文《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(简称《通知》)，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。 更多>>
这一新政的出台有利于调控政策的落实：差别信贷一直是房地产调控政策的核心，由于直接关系到居民的购房积极性，二套房标准的界定也一直是银行打政策擦边球的重要手段。从我们草根调研的结果来看，目前各个银行对于二套房标准的界定上还是有很大差异。《通知》明确了二套房的界定标准，有利于调控政策的落实。在“认房”的同时，辅之以“认贷”，我们认为目的也是为了减少购房者和银行钻政策漏洞的空间。
政策是对“国10条”的细化，但更为严厉：在4月17日“国10条”之前，中央出台的信贷政策都是以贷款来划分首套房和二套房，比如在今年1月10日出台的“国11条”和08年12月20日出台的“131号文件”都是支持居民“首次贷款购买普通自住房”，但在今年4月17日出台的“国10条”中这样的描述变成了“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭”。字里行间的细微变化反映了政府对于二套房认定上的转变，从“认贷”转变成了“认房”。此次三部委联合发文，目的首先是在于对“国10条”的细化，但从《通知》内容来看，要求比“国10条”更为严厉，就是在“认房”的基础上，辅之以“认贷”。
政策同时要求各地加快房屋登记信息系统建设，在2010年年底前各城市要基本建立房屋登记信息系统。房屋登记信息系统的建设一方面有助于“认房”标准的执行，另一方面也将对未来开征房产税或物业税提供技术支持。
《通知》主要是对“国10条”的细化，并非是新调控政策的出台，但对二套房标准更为严厉的界定也彰显了政府对现有调控政策不放松的决心。这和我们之前的判断一致，就是在房价未有明显下跌前，现有调控政策难以退出。在此背景下，房地产板块的整体机会也需等待。
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