时间飞逝，转眼间已到了年中，上半年对于房地产市场来说，可谓波澜起伏、变幻莫测，面对上半年哈尔滨楼市成交量的一路下跌，房价涨幅的回落，有专家称哈尔滨短期已无上涨空间，那么哈尔滨楼市是否就此出现拐点？哈尔滨楼市是否已经阶段性见顶？我们就上半年哈尔滨楼市的热点话题采访了哈尔滨真观堂房地产策划有限公司甄昊元。
搜房网记者：上半年哈西客站的建设在紧锣密鼓的进行中，随着工程初见雏形，上半年对哈西房地产市场是否产生显著的影响？
甄昊元：去年的这个时候，哈西概念还是很模糊很朦胧的一个概念。当时哈西的房价均价在3500元左右。去年8月我们运作金域蓝城进入哈西市场，看到了这个版块未来的价值和产品本身的属性，于是提出“哈西为冠我为钻”这样的广告语，一路高歌猛进，同行评论一般认为，哈西板块的崛起，金域蓝城在其中起了很大的推动作用。
而目前哈西的房价已经达到7000甚至更高。在一年之内价格上涨超过一倍，哈西已经成为哈尔滨价格上涨最快的区域。从今年春季房展会的反应来看，市场对哈西关注度已经提到了位。
价格上涨代表着供需关系的改变。那么以前哈西是作为一个比较低端的、位于城市边缘的居住区而存在的。现在价格已经逼近主城区的，而且这种价格上涨的趋势还看不到放缓的迹象，其中的重要原因当然就是西客站工程，和西客站代表的城市新中心的概念。
西客站的建设开发这面工作一直是紧锣密鼓，但是对公众仍保持了比较低调的态度。上半年看来，西站周边最明显的改善是道路的情况，几条街道更名、拓宽，包括哈尔滨大街穿过金域蓝城直通西客站这样的工程，从现场你能看到西客站为核心的这个新城市中心是非常大气的。比如哈尔滨大街的宽度可以达到70米，这种空间尺度在哈西原来是没有的。
哈西的变化目前还只是开发企业能感觉到。因为一般市民往这边来的比较少，对西站的规划、进展和未来的价值仍然还缺乏了解。不过随着工程的进展，市民对西客站的关注还是越来越高。
搜房网记者：5月份，哈尔滨日均销售量约为50套，同比下降45.7%，已经明显低于同期2008年的82套、2009年的93套，针对这一现象您怎么看？
甄昊元：变化从4月开始的。4月14日新国十条出台，4月中旬就已经开始出现下降趋势了。
从近期市场反馈来看，这种成交下降是挺明显的。但是你所提到的这个成交量约50套之类的，也并不一定准确，因为这个成交量的来源还是房地产网站的登记的交易情况，这个交易有滞后的特征。这其中成交的可能包括四月份和三月份乃至去年和更早的住房。
这是政策调整，市场出现观望的自然结果和自然现象。都如此，相比一线城市，哈尔滨这种成交下滑的现象不算很突出。而且这种成交下滑对哈尔滨市场还没造成价格下降的影响。我觉得哈尔滨的市场反应还是比较理性客观的。市场观望，一方面关注政策有没有反复、有没有变化，一方面就是关注价格会不会回落，回落到哪里。从目前来看，还看不到价格回落的明显迹象。
而从哈尔滨房地产消费情况来看，哈市本地的购房占85%以上，省内外埠的购房占10%左右，外省和境外购房不超过3%。应该说这是一个典型的本土消费支撑的市场，这个市场基本上是满足本地需求的，购房多数以自用为主。投机行为并不明显。那么我预计本轮调控对哈尔滨市场的影响不会很大。因为本地需求情况、需求结构不会有大的变化。
搜房网记者：通过我们的了解，今年上半年哈尔滨商品房市场进入了观望期，但是名校房价仍然一度攀升，针对这一现象您怎么看？
甄昊元：的异军突起是市场对教育资源分配不平衡的一种反应。有需求自然就会有价格杠杆来调整这个市场。而如果一刀切，确定那些优质教育资源只能通过居住区来实现，那就会形成这种攀升的现象。
我自己住的房子也是师大附小学区和九中学区。应该说，家庭，尤其是中青年有子女家庭，在选择住房的时候，学区是一个重要考虑因素。中档、中高档、以中青年为主要消费人群的社区，在规划时也就应该充分考虑到教育配套的问题。
那么我们现在在做金域蓝城这个项目的时候，除了充分发挥它西客站这个概念之外，也注重学区等配套。近期能确定69联中学区和知名小学学区。对我们的业主生活，还是能起到一定的支撑作用的。
教育资源分配不均衡、学区的招生形式，必然会造成价格上涨。而且会造成投机的市场现象。这是体制带来的问题。随着教育资源重新洗牌分配，社会趋向公平公正，这种现象会得到改变。
搜房网记者：精装修住宅在今年上半年成为众多购房者关注的置业热点，您认为精装修住宅有哪些特点？在哈尔滨的发展前景如何？
甄昊元：精装修一度被作为“低碳”的概念提出来，我记得万科也曾经提出2010年万科要实现85%以上的精装修。但是最近又有了万科开始推出大量毛坯房的新闻，看来万科在精装普及上已经放缓了脚步，这也说明精装并不一定能得到市场的支持。
我对近现代建筑进行过一些研究。我们拿现代建筑大师路易斯·巴拉干的一个住宅作品来说，你能看到，这个住宅就是采用了混凝土的墙面和地面，地面涂刷油漆，墙面涂抹彩色涂料。这就是一个经典作品的处理方式。那么什么是精装修？我们很多理解的精装修要包括地面铺地板，天棚做吊顶，放置无数个灯，等等等等。这个我们要反思。我认为万科的这种精装修的主张不是一个作为市场领袖的、主张低碳的企业的一个负责任的看法。
巴拉干的很多住宅，我们可以看到，墙面仍然保留了手工抹制混凝土的那种粗糙感，在表面色彩和光照下，这种材料带来了一种令人迷醉的质感和光影变化。发现空间本身的特质、发现建筑材料本身的特质，我认为这是比我们目前精装修更重要的一种思考和生活方式。适度的装修和建筑装饰，无论是由开发商来做，还是由业主自己来做，其实都可以实现低碳的效果的。
那么2010年我们在金域蓝城这个项目上也推出了一个精装修的产品，就是蓝城SOHO。为什么做精装修，因为这个产品本身比较特殊。公寓类产品出租比率比较高、自用比率比较低。同时户数比较多，这样精装修可以保证业主在入户后有一个比较好的环境。
哈尔滨市场应该是说，比较不认可精装修产品的。除了少数公寓产品、某些特定的高端产品进行精装修销售外，多数住宅并不采用精装修。我觉得这个和哈尔滨人的文化背景文化气质有关。哈尔滨人是个性非常强烈的，不接受刻板一律的定制生活方式。所以精装修这种产品，我预计在哈尔滨不会很快流行。
搜房网记者：今年哈尔滨在哈西新区有七项重点绿化工程：哈西大街、中兴大道2条绿化景观街道和中兴公园、龙橡公园、红房子工业遗址公园、三八水库公园、东何家沟绿化样板段5处绿化景观，新建绿化面积20万平方米，这种绿化环境的打造，对哈西新区房地产市场有何影响？
甄昊元：坦率说，我认为园林对哈西影响不大。哈西的定位是城市中心区。这里本质上是城市未来的交通枢纽、商业核心和生活热区。这个区域会以商业建筑、住宅、公共设施为主。用于城市绿化的土地非常有限。你上面所说的这些绿化，也多是沿道路呈现狭窄的带状分布。这5处绿化景观占地也仅仅20万平方米。应该说生态环境当然比没有强，但是人均下来，并不是很突出。哈尔滨有比哈西生态品质更好的区域。应该说哈西的特质不是生态。
那么也由于哈西存在这样的问题，所以哈西的一些住宅项目对社区景观园林就格外重视。比如辰能·溪树庭院会营造人工溪流环境；比如金域蓝城实现了70%以上的园林景观率，代表了一种不求助公共环境改善，着力营造内环境的思路。应该说这些项目的社区园林还是都有可圈可点之处的。
搜房网记者：上半年国家出台太多的房贷新政，让购房者有点措手不及，哈尔滨房地产市场也进入了观望期，您认为处于观望期的购房者，当下是否可以出手购房？
甄昊元：随时都是购房的好机会。实际上我们大多数哈尔滨人买房并不是为了投资投机的。多数只是为了自住。从这个角度看，作为套住房，它与否和业主关系并不大，你不会因为它就把它卖掉。
从中长期来看，房价还是会呈现一个明显的上涨的。城市人口会增加、土地价值会持续上涨、城市功能增加……所有因素都指向未来20年哈尔滨的房价会稳步上涨，所以中长期投资，持有物业的人，在当下也可以购房。
影响比较大的是短期投机者。他们期望在3-6个月内换手。那么这部分投资者可能会对政策非常敏感。这部分顾客当然要关注政策走向。那么对这些人我没有什么建议。毕竟3个月、6个月这样的周期，市场变化会很突然很复杂。具有不可预测性。
理性的投资是投资那些具有明显可预测的事物，并且使用你并不急用的钱去投资。如果购房已经影响了你的生活，就不需要拿住房当作一种投资方式。
搜房网记者：在今年上半年哈尔滨房地产市场进入了调整期，您认为下半年哈尔滨楼市将会朝着什么趋势发展？
甄昊元：下半年仍看不出明显的变化。最近一个比较重要的问题是信贷收紧。实际上在一季度银行已 额放贷了。到6月底，多数银行已经用掉了今年房贷的指标。市场实际上无钱可贷。
近来，银行在吸储揽储方面加大了力度，侧面证明了银根不足的情况，下半年信贷政策不会有明显改变。从这个角度说，下半年市场用于房地产消费的资金比上半年更少。所以下半年市场还会出现成交比较少的现象。这种现象是银行资金不足，导致了消费者购买力下降。但是购买需求并未消失。只不过在资金不足的情况下受到抑制罢了。按照这种情况，我预计2011年春季，还会出现新的一轮购房热潮。
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