“金九银十”将近 地产以价换量获得业内认可

8月，作为传统淡季，市场并未掀起意料之外的波澜。但作为传统“金九银十”旺季前的关键月份，8月市场的表现却可以成全一种对于“接下来如何继续”的判断。

问题1:供应会不会井喷

21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，8月首周全市新建住宅项目供应面积为6.32万平方米，环比下降62.56%，时隔近10周后楼市再次回落至10万平方米以下。其中公寓类项目共计有3批次、约2.82万平方米供应，环比下降75.7%；别墅上周依旧有5批次、3.5万平方米供应，但环比下降34.5%。

因季节性因素及政策再收紧，8月份供销水平暂时表现为继续下降，短期内市场交投双方的观望态度更强烈。21世纪不动产分析师黄河滔对此表示，尽管7、8月为楼市淡季，但部分选择“抢跑”的已在7月推房、也得到积累客户的下单。目前新增供应的减少可理解为“暂时的平静”，有销售压力的项目或已锁定“金九银十”，正酝酿对策待9月集中上市。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟也表示，“新增供应稀少的情况可能会在9-10月得到缓解。”同时，他认为，目前房地产市场出现新一轮的政策博弈期，从短期内来看，“金九银十”这个时间点应该还是调控政策继续保持连续性、有效性的一个政策企稳的市场阶段。从这个角度而言，政策的主要导向还是继续维持“金九银十”及下半年量增价稳的市场局面。

进入8月以来，由于临近“金九银十”，改善型项目开始逐渐进入市场。张宏伟认为，“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施，其实就是针对之前规避限购措施而来，该条政策的实质意义在于上海楼市“限购”再度收紧，也是为了限制豪宅及投资客过多进入市场。从这个意义上来讲，上海包含“金九银十”这个时间点在内的下半年仍将是以自住需求为主的市场。

问题2:豪宅能否乘势走强

据汉宇地产数据显示，单价在4万元以上的豪宅成交面积7月为4.58万平方米，环比上月同期增长24.90%；成交套数为214套，环比增长16.3%。值得注意的是，位列销量榜前5名的，有四个是大平层项目。由于大平层相对固定的客户群体、愈发成熟的产品操作以及星河湾、华润、金地等大开发商的号召力，专家预计，“金九银十”期间大平层的销量仍会逐步提升。

此外，高端别墅市场如今也现“抬头”之势。根据房天下数据显示，2011年下半年上海高端别墅市场共将有45个项目开盘。选择在这种环境中推盘，开发商们有着自己的底气，“现在豪宅市场的主角大平层虽然分流了一部分别墅的客户，但产品定位与别墅差异度不大，基本属于同类产品，这类产品的增多完全是由于别墅土地供应瓶颈所导致的。相反‘限购令’政策出台之后，经过上半年的市场考验，别墅尽管成交量大幅下降，但成交价格不降反升。这一事实会让观望中的买房人清楚地意识到，别墅具有非常强的稀缺性和保值增值性。”

但开发商们也表示，不会刻意追求“金九银十”期间的去化速度，“高端产品的销售本来就是一场‘马拉松’。”

问题3:大降价有多少可能

数据显示，截至8月10日，有20家上市房企公布了中报。这20家房企2011年上半年的存货比去年同期大幅增长了46.3%。

库存量攀升及楼市限购进一步从严，将给“金九银十”及随后的房地产市场带来怎样的影响？张宏伟认为，对于大型房企尤其是上市房企而言，无论何种市场环境发生何种变化，企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张是不可回避的市场问题，因此，大型房企将继续采取高速周转的市场策略来应对市场的不确定性。万科就表示，下半年将贯彻快速周转策略，以销售速度作为销售工作的主要控制指标。

而在存货量不断增加的市场背景下，大型房企一般会通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻库存量较大的压力。

相关资料显示，上海8月打折优惠楼盘共计133个(含别墅)。在8月打折优惠的楼盘中，有43个项目为新加入促销行列，占8月全部优惠总量的32%。而其中，直接以打折或价格减免的形式进行优惠的楼盘有108个，占全部优惠项目的81%，环比7月增加了17%。这也说明了开发商正在逐渐将优惠措施简单直接化，因为对于购房者来说，降低房价是最直观，最乐于接受的优惠方式。

但业内人士也指出，8月份部分房企出现主动调价迹象，更多是出于完成既定业绩指标的自身运营角度考虑，并非形成降价趋势。

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延伸阅读：《“金九银十”将近 以价换量得到业内认可》来源：上海证券报

在限购、限贷等诸多严厉政策的全方位调控下，房地产市场会走向何处？开发商们如何应对？投资者该如何看待市场？

在昨日开幕的“2011博鳌房地产论坛”上，多位知名业内人士认为，从上半年销售业绩来看，在严厉的政策打压下，房地产市场需求依然旺盛，说明目前已处在重要的价格弹性调整窗口，只要价格合适，依然能够跑量。而在价格回归理性的前提下，今年的“金九银十”仍是大概率事件。

开发商态度更加务实

本报记者在论坛现场发现，与往届论坛不同，本次与会的开发商整体态度更加务实。

“去年的博鳌论坛上，我觉得同行们都在讨论宏观形势怎么样，调控还会有什么新政策出来。但是今年我发现开发商们谁都不谈这个问题了，大家都在相互询问企业现在目前情况怎么样、销售怎么样、打算怎么办。我想这个变化其实就说明了问题。”远洋地产控股有限公司副总裁周彤表示。

从以往的揣测政策意图、预测政策方向，到如今的积极应对、寻找出路，从“怎么看”到“怎么办”的转变，表明大多数开发商已认清了楼市长期调控的现实，并已在做长期作战的准备。

“很多人认为这是有史以来最严厉的限购措施，为什么投资还是增长？为什么销售还是增长？都说日子已经非常难过了，为什么所有已发布半年报的上市公司，上半年的销售业绩仍达到了平均30%的增长？”华远地产股份有限公司董事长任志强在会上提出疑问。他认为，整体而言，中国房地产市场整体情况并没有因为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于2008、2009年初那样的恶劣情况，市场需求仍然旺盛。

深圳世联地产顾问股份公司董事长陈劲松在演讲中也表示，虽然今年市场的发展有一些结构性变化，但需求仍然强劲。“今年年初我们对楼市有一个预测，认为最乐观的情况就是与去年同期持平，现在看来今年的情况远好于预期。”陈劲松认为，在限购、限贷、限价的种种压力下，市场几乎被叫停的时候还能出量，说明目前已到了一个重要的价格弹性窗口期，就是只要降价，成交就能放量。

以价换量得到一致认可

谈到下半年楼市的走势，陈劲松认为今年的“金九银十”仍是大概率事件，只要价格能够回归理性，就能够摆脱房地产行业被政策强压的局面。

“开发商现在都看明白了，这次政府的调控决心有多大。”中原集团主席 楷在接受记者采访时表示，开发商能够利用的融资渠道目前几乎都被政策堵死，年底前必定会有大量开发商选择降价跑量。但 楷也表示，开发商会采取多大的降价幅度、在哪些城市降价，目前还不好说。

任志强却对记者表达了不同的看法。他认为，下半年开发商的降价行为将集中在部分城市，从来看，降价可能不会成为普遍现象。“虽然限购扩展至二三线城市，但未限购城市仍是大多数，购买需求会往这些城市转移，开发商资金回笼的重点也将在这些城市。”任志强表示，这些占大多数的未限购城市降价可能性很小。

任志强认为，上半年地方政府推出的土地量非常有限，价格也没有明显下降。“地方政府并没有因为宏观调控措施而减弱了通过土地财政获取暴利的念头，造成今年上半年土地流拍整体数量是去年的268%。”任志强列举数字表示，如果下半年土地流拍情况仍未转变，那么将直接导致明年年底至后年上半年商品住宅市场供应将出现极大缺口，届时房价的反弹恐怕连限购这样的行政手段都无法阻止。