[摘要] 在房地产市场交易冷清异常的当下，一些二手房房主开始改售为租。二手房中介也重操旧业搞起租房。为了顺应市场，二手房中介开始将以往并不看好的租赁服务重视起来，而房客则租房等待拐点。
哈尔滨新闻网讯 在房地产市场交易冷清异常的当下，一些二手房房主开始改售为租。二手房中介也重操旧业搞起租房。一名房产中介的销售经理百无聊赖地告诉记者：“现在有的二手房主隔几天打一个电话，主动要求降两万元来出售二手房，但是降价也没用，桌上的咨询电话几乎不响了，很是寂寞。”为了顺应市场，二手房中介开始将以往并不看好的租赁服务重视起来，而房客则租房等待拐点。
房客：价不跌到底就租吧！
“金九银十以来，每天接到不同开发楼盘业务员的各类售房电话、短信不下10余个，现在更是有恃无恐，有时候一天能接到几十个购房电话。”刚参加工作的高先生说。由于房地产市场陷入低迷，因此很多开发商都开始推出了降价促销的策略，有的房子出现了几万元的降幅，有的甚至推出了包括赠送物业费，抽宝马车等活动，这让高先生一头雾水。他自己认为，现在房价并不是点，还有很大的降价空间，因此他选择在单位附近租房。高先生说出了自己的心声：“如果房子没有跌到他认为的底价，他就会一直选择租房住。”
哈尔滨顺达房地产经纪有限公司总经理丁泽滨说，在新政出台之后的一周时间内，市场租赁房源较之前涨了35.84%，可租可售的房源大增了60%以上。在目前低迷的市场下，“转购为租”是众多购房者观望过程中的一个“迂回方案”，处于边等待边观望的状态。
“我们结婚也可以先租房子啊，等有合适的机会再购房”，在闽江路上的好家庭房地产中介公司，一对情侣小张和女朋友小李来看房子，小张说，现在买房子十分慎重，虽然他们的婚期定在了明年的3月份，但是现在他们并不急于购房，希望先租一个合适的房子来结婚，等房价调整到位以后再购买。
“来哈尔滨几年了，我还没有自己的房子，暂时还得靠租房过日子。”在哈尔滨某建筑公司打工的陈龙说，他刚刚把在利民开发区交了订金的房子给退了，原因是担心买了房以后房价会下跌，因此他暂时还想继续过着租房的生活。陈龙说，他现在在利民租一个30平方米的房子，月租金在600元左右，一年的费用在7000元左右，而房价如果下跌，价格都在数万元以上，因此他认为自己的做法比较稳妥。
区域：商圈成租房热点
闽江小区40平方米月租1500元、泰山小区60平方米月租2200元、黄河绿园50平方米月租2400元、冬奥村40平方米小公寓月租2500元、悦山国际80平方米小公寓月租3500元……在闽江路上的一家壹彤二手房中介公司记者看到，几块告示板上都张贴着优质租赁房源的信息，不时电话铃响起，有人来询问租房的信息。该房屋中介公司的杨鸿梅经理表示，目前二手房的销售情况不好，但是二手房租赁的情况相对比较好，求租的群体主要是一些暂时放弃购房计划的人群，同时还有一些在哈打工的群体以及一些外地来哈办公的人员等。
杨鸿梅表示，与房屋销售的冷清相比，由卖房改为将房屋出租的人正逐渐增多。“每年春节之后的租房市场价格都会出现一个小高峰，但是今年的租房市场可以说是受到多方面原因的影响，当然最主要的原因还是限购令对市场的影响。”
“现在租房者更看重小区是否有电梯、是否封闭管理、是否内部精致装修、是否有基本电器设施等，租房人眼界高了，越来越看重品质了，”哈尔滨宅基地二手房经纪公司娄伟经理表示，目前租房者跟以往完全不同，要求必须水电、煤气、有线电视、电话等五全房，同时里面配备有电视、冰箱、洗衣机以及部分家具的房子比较好租，很多租房者由于租期比较长，同时还希望小区的环境、物业服务等也比较好，跟以往单纯的看价格有了很大的差别。
娄伟经理表示说，目前，会展商圈、果戈里商圈以及学府路、继红小学、新三中等校区和哈医大一院、哈医大二院、肿瘤医院等附近房屋租赁较为火爆。
价格：上涨幅度较大
据了解，目前哈市市区中心带电梯的30平方米小户型，月租金已达1700元左右。而哈市商圈附近的二三十平方米的小公寓，月租金至少在1700—2000元以上。房租为什么涨得这么快？哈尔滨世联房地产中介公司李玉经理表示，其中一个原因是供需关系发生变化，频繁出台的楼市新政也是原因之一，“一些人暂时不买房，选择租房加剧了需求量。”近期住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介的救命稻草。
记者从南岗区学府路附近的一些房屋中介公司了解到，自供暖以来，哈尔滨市房屋租赁市场开始火爆，与5月对比明显，成交量增长30%左右，最抢手的小户型每月租金也上涨100元至300元。入冬以来，每天来租房、看房的人明显多了起来，仅昨日一天，她就分别带着四伙务工人员看了6处房子。从目前的租赁市场看，使用面积50平方米以下、带简单装修的小户型，租金一般在每月1800至2700元之间。由于租房者数量增多，租房热区房源吃紧，特别是一些居住集中、交通方便的居民小区，近期房屋的出租价格都出现不同程度的上涨。
据骄阳房地产经纪公司的一位负责人介绍，今年哈市主城区二手房买卖成交量低迷，房屋租赁市场却很火爆。“我们公司今年10月租房量在300套以上，远远高于往年。今年哈市主城区房租价格也普遍上涨了30%左右。”
算账：租房算笔经济账
租房时间
与平时租房不同，年后租房者租房的时效性较强，大多需要在最短的时间找到合适的出租房，解决当下急需的住房问题，所以成交率较平时要高出50%。如果一些人打算在年后租房，由于大量打工者的涌入以及开学高峰的形成，这个时期的租赁价格相对较高，因此要尽量避免。一般年前年后房屋的租赁价格至少相差15%—20%左右。
租房地点
以会展中心商圈为例，同为会展区域，价格却大相径庭。红旗小区、辽河小区、淮河小区因小区年代久远、综合配套落后、小区环境相对较差，以40平方米的房屋而言，月租赁价格在1200———1400元，而会展中心另一侧的泰山小区、闽江小区等月租金在1800元以上，而冬奥村、悦山国际、金色莱茵楼盘的月租金则在2500元以上。
交通优先
近日，仇先生因孩子在新三中附近上学，他在位于新阳路凯旋城租使用面积55平方米的非毛坯房子，每月房租要3000元。仇先生家住道外教育小区，之所以在那里租房子，主要就是为了照顾儿子上学方便。
对于租房者而言，一般主要看重的是其周边的交通环境，譬如秋林商圈、服装城区域、中央大街商圈、哈一百地区、会展区域等交通比较方便的区域为租房的区域。
选择大公司
目前租房业务已成为各房产公司的主营业务，许多经纪人都开始到处寻找租房房源，以便满足越来越多租房人的需要。哈市各家中介公司开始各显神通抢占租房市场。一些大型的连锁中介公司凭借其品牌连锁的优势，很快实现了资源共享，租房者可以就近选择连锁店，对周边的房源了如指掌，在全市范围内选择合适的房源。而一些小型的中介公司，因为受到区位的限制，房源租赁信息相对较少，需要慎重选择。同时提醒租房者一定要跟房主签订正规租房协议，避免上当受骗。
房东 售房变租房
调控当前，冰城新房和二手房市场买卖成交量持续下滑，但在租赁市场却是另一番景象，不仅挂牌量持续增加，租金价格也普涨。对此，哈尔滨大盛房地产经纪服务有限公司董事长吴彦君认为，二手房买卖和租赁就像跷跷板的两端，一个向下，另一个必然会向上。
现象
转售为租 卖方变身房东
楼市低迷，新房纷纷“以价换量”，二手房更是在新房夹击之下“价格倒挂”，卖方嫌房价不高，不想卖；买方嫌房价过高，怕买后会跌，不敢买。于是在久挂卖不出去的情况下，不愿“割肉”让价的卖方干脆不卖了，而是积极找租房客，选择转售为租，不让房子空着，挣点房租钱。这部分房源使冰城房屋租赁市场的总挂牌量上升了10%—15%。在时下二手房交易“猫冬”的季节里，房屋租赁市场却相对火热，呈现出量价齐升的态势。
27日，在道里区地段街上的一家房屋中介，记者采访了前来办理租赁手续的李女士。李女士说，自己的房子在这家中介挂了三个多月，虽然期间还调低了卖价，但还是没卖出去。经家里人商量，与其让房子空着，不如把房子租出去，等到明年看政策走向及市场情况再决定是卖还是继续出租。
采访中，记者了解到，很多二手房源都是2008年之后的，因为在2008年时，房屋交易营业税收缴年限从5年减至2年的利好消息，让很多人以投资为的目进行置业。本来打算出售的卖方，在楼市成交冷清之际，很多都选择将房子出租做房东，以“转售为租”的方式，减少空房率，赚取财产性收入。
市场
租赁为主 中介自救度“寒冬”
近日，记者走访道里区、道外区的部分房屋中介，了解到这些中介每天租赁的签单量在两三套左右，而原来作为主要业务的二手房买卖却冷清得很。据大盛房地产恒发店经理张树林介绍，该店目前的业务中，租赁业务占近七成，原本主打的二手房买卖交易随着楼市低迷而“入冬”。
据了解，目前除了调控大环境导致二手房交易量大幅下滑外，依靠银行贷款购买二手房的购房者比例过高，也是二手房低成交量的原因。事实上，贷款买二手房的购房者约占购房人数的8成左右，因为目前银行贷款审批的暂缓、停滞及等待放款周期长等原因，原本有意贷款购买二手房的购房者，也只能望“房”兴叹。买方数量的下降，让房屋中介的买卖业务，变得愈发冷清，要想度过已“入冬”的楼市，除了积极开展租赁业务，各中介也别无他法。
租金
求租者多 租金涨15%-20%
在哈埠的房屋租赁市场上，中小户型住房和公寓是受大多数租房客青睐的房源类型，而百平米及以上大户型的出租率很低。今年进入10月后，哈埠租赁市场的租金开始上涨，涨价幅度在15%-20%。
走访中，记者了解到，目前房屋租赁市场的房源主要集中在老城区。在道里区中央大街区域、透笼街区域，房租较高。例如金安美豪使用面积20多平方米的公寓租金为1700-1800元/套，麦凯乐、经纬360等公寓租金也在1500-1700元/套，而在哈一中、兆麟小学附近的地段街、森林街和柳树街上的住宅，大部分都被家长租做“陪读房”，30-45平方米的两屋一厨户型租金在1500-1600元/套。而透笼街附近的租赁房源中一部分为库房，使用面积30多平方米的房子，由于不讲究配置和装修，加上一般租期较长，租金在1000-1200元/套。
在道外区，最热的租房区域应属玛克威商厦附近，玛克威大量商铺业主的求租需求抬高了租金价格。一屋一厨的房子租金在750-850元/套，两屋一厨的房子租金达1000-1500元/套，相比道外区的其他区域高出100-200元。
据了解，目前哈埠房屋租金比去年同期涨了15%-20%。主要是由于目前房地产市场严厉调控下，相当一部分购房者观望心态带来大量“先租后买”的临时租客造成的。另外，在外来人口较多的区域，如道里区安字片、顾乡区域，租金也均有上涨。
理财
先租后售 看时机抓紧出售
作为房东，当然希望通过出租房子多挣些租金。业内人士认为，如果房东是即将与租客签约，那应该签短期协议，比如三个月或半年，因为到明天春节之后或“五一”前后，房屋租金肯定还会上涨，这是房屋租赁市场的惯例，年后大量务工人员返哈带来租房潮，新学期开学家长们所需大量的“陪读房”等，使求租者增多，租金自然就会上涨。如果签的是长期协议，比如两三年的协议，那应该在协议中注明随行就市的原则，在周边区域租金都上涨的情况下，协议房屋的租金也要随之上调。而租金是半年一收，便于随时调整租金价格。
另外，虽然时下房屋租赁市场比较热，量价齐升。但业内人士却认为，国家对房地产调控是“持久战”，建议在合理的价位下，卖掉房子，时下正是卖房子的好时机。大盛房地产区区域经理王涛表示，目前随着“转售为租”房源的租赁量增多，售房房源相对减少，在相对合理的价位上，正是抓紧成交的机会。如果明年房地产市场“拐点”来临，或年初、年中时，“转售为租”的房子到期，大量入市交易，买卖房屋房源增多，那时再出手买卖，成交的机会相对较小了，价格也会受到很大的压抑。
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