[摘要] 2011年12月14日，2011-2012中国房地产形势报告会(哈尔滨站)正式启动。房天下控股董事长、中指研究院院长莫天全先生出席本次报告会，并做了《2011-2012中国房地产市场形势分析》的主题演讲。
2011年12月14日，2011-2012中国房地产形势报告会(哈尔滨站)正式启动。房天下控股董事长、中指研究院院长莫天全先生出席本次报告会，并做了《2011-2012中国房地产市场形势分析》的主题演讲。
莫天全：刚才桑会长给我上了一堂课，综合了开发商的环境，结合了哈尔滨的市场做了透彻的分析，讲得很好！我今天非常高兴，次来到哈尔滨，也次跟哈尔滨的开发商和媒体的朋们交流国内房地产市场的状况。我先代表房天下和中指研究院，代表房天下7000多个员工，106个城市的分公司，欢迎大家参加今天下午的形势报告会。
从去年4月份以来，政府的一系列政策一步一步地强化和调控着房地产市场，我们感觉到，这次无论是中央政府的决心和信心，还是措施，都确实对我们压力很大。另一方面，前不久，银行金融系统存款准备金下调了0.5个百分点，一下子对市场释放出来了4000亿的资金。虽然这个资金不是一下子直接流到房地产行业，但是多多少少，拐弯抹角最后都会进入房地产业，这是一个好的信号。
另外一个大的环境，也对房地产行业是好的。的国民经济这块有压力，出口也有压力，房天下涉足的新房市场，二手房市场，家居市场，每一个产业都有这样的压力。这也是国民经济放缓，或者是开始微调，或者会有更多积极的或刺激的政策出台维持和支持国民经济的发展，这对房地产业，应该是会有正面的影响。因为不会有更多的、更严厉的控制房地产或国民经济的政策出台，所以紧接着会不会有好的政策出台，我们还要再往前看。
我们最近发布了一个我们的百城价格指数。中房指数系统是中国用量化方式呈现国内房地产走势的指数系统。百城价格走势是去年我们发布的一个新的指数，每个月个工作日发布上一个月的数字，影响力很大。指数出来以后，从中办到国办，到相关的政府部门，到国外道琼斯都会引用，都会来看这个指数的走向。
最近的一个报告即12月1号的报告显示，从9月份开始，百城住宅均价环比连续三个月下降。从11月份开始，以北京为主的10个大城市价格环比全线下降。这个数字表示，调控的政策还是有效的。调控政策的有效性是在去年4月份开始的16个月，而17个月以后才显现出来调控效果，这说明房地产市场抗力是挺强的。
从10月份环比来看，11月份住宅价格环比10月份，涨幅在前10个的，基本上都是中小城市，所有的大城市都没有上涨。跌幅前10名的城市，只有南京是比较大的，其他都是小城市。大城市、一线城市、或者是二线城市，其抗涨抗跌的力量都还是比较强的。刚才说到环比是下降的，但是同比，即跟去年同期比的话，实际上的价格还上涨了4%以上。
所谓的市场价格回到合理的水平，这个合理水平应该是一个动态的概念。因为在不同的时间段，大家对合理的价格有不同的标准。起码拿今年11月份跟去年11月份相比，整个平均价格还上涨了4.06%，但是涨幅是今年6月份以来的涨幅。
有9个城市住宅的价格同比下降，其中包含了哈尔滨。我今天上午详细看这个稿子的时候，发现了哈尔滨是在下降城市之中的，但是跌幅是在0.5%之内。以北京为主10个大城市的涨跌情况，11月份10个大城市住宅均价是15663元，环比10月下降0.36%，下降的幅度并不是很大。10个大城市的住宅价格，环比全部下降。南京降幅程度比较大，分别是下降了1.2%和0.9%；上海、武汉、深圳等8个城市，降幅在0.5%之内。同比，跟去年11月份相比，10个大城市平均价格还在上涨，上涨1.66%。2个城市下跌，广州、武汉、深圳、武汉、成都、天津涨幅是1%到6%，上海和南京涨幅在1%之内，重庆和杭州同比是下降的，降幅不大，在1%之内。这是百城价格指数最近的数字。
莫天全：详细分析2011到2012年中国房地产市场形势之前，首先我谈一些最近北京开会的情况。
个，从去年4月份以来，房地产产业的调控政策是不是有效果，出现问题是在什么地方。因为恰恰当时9、10月份，百城价格指数呈现出连续的下降，大家共同的感觉是，调控政策终于出效果了，虽然是姗姗来迟，但是在一年半以后，效果还是出来了，说明调控的主要的目标——房价不再上升了，而且有下降的趋势。虽然是环比，不是同比，但起码这是一个信号。刚才桑会长说到拐点的问题，就是一个信号。
调控政策是有效的，但是存在几个问题。一个问题是土地的成交非常少，真正推出来的土地成交，还没有计划的50%，只有计划的44%。大家知道，土地的成交量减少的话，对以后三年、五年以后的市场状况影响是非常直接的。调控政策也许现在是有效的，但是三、五年以后怎么办？因为地方政府的利益跟中央政府的利益应该是有不一致的地方。所以说地方政府不足够出让土地的话，对未来房地产市场会带来直接的影响，这是个现象；
第二个现象，当时给套购房者70%的利率优惠的政策还没有取消，虽然当时有这个政策，但是实际上我们真正想要政策达到的目的是让中低收入者可以买得起房，可以有地方居住。这个目的并没有达到。因为银行是一个利益导向的单位，他不太愿意贷款给套购房者，他可以贷款给第二套，或者是第三套购房者，因为他们可以付得起的利率比套购房者的利率还高。虽然有政策导向，但是执行层面上，套购房者是不能顺利的拿到他们的贷款的。所以当时的一个建议是，中央政府能不能有一个特殊的机制或者是机构，像美国一样，金融上支持套购房者，这样既可以支持房地产市场，同时又可以满足政策导向，让中低收入者尽快买得起房；
第三个存在的问题，还是跟开发商有关，大家感觉开发商还是有一些土地，或者是有足够的土地，还没有及时的开发，导致供应量从某种程度上来说是不够的。前两年为什么价格上涨这么快？或多或少的跟供应量的短缺是有关系的，当然最近供应量上来了。小的结论是，至少我们现在在一段时间之内，不需要更多的政策，效果已经出来了。但是同时在一年之内，现在的政策也不能放缓，除非出现很大的基本面的问题，这时候有可能会调整，但是短期之内，在目前的状况下，不能减少现在的政策。
其次，谈一下保障性用房。
，保障性用房今年有3600万套，有一个很大的量。大家感觉不可思议：怎么会出这样的政策？但是有一点，是开发界和房地产界没有想到的：保障性住房政策的出台，有财政政策方面的另外一个因素。一方面保障性住房的出台，虽然会存在很多的问题，但是确实让中低收入者感觉到有一些指望，它的社会影响力还是有的，而且是正面的影响力，它或多或少还是可以缓解一下中低收入者购房的问题。因为政府从制定政策的角度来说，考虑的是整个社会的问题，而没有从房地产开发界考虑我们的或者是利润的问题，这是一个好处。
莫天全：第二，中央政府知道政策的出台会给房地产业带来很大的影响。因为房地产业也是国民经济当中非常重要的一个产业，它跟我们的核心产业息息相关。所以保障性住房大力出台和推进，可以弥补传统的房地产开发下降，负面的影响是对国民经济的冲击，这块跳出了房地产考量的是整盘棋的问题。
第三，我们有可能没有考虑到，实际上是一个财政刺激支持国民经济的一个政策。我们知道政府干预，凯恩斯曾经非常赞同政府干预，它在经济不好的时候，或者是为了支持经济的话，可以鼓励或者是主张雇佣一大批人去找一个地方挖坑，因为就业可以支持经济的发展；同时再雇一大批人把坑给添上，不停的挖坑，添坑，带来就业，刺激经济，或者是支持经济往前发展。即使那纯粹是一种浪费。但是想一想保障性住房至少还是有用的，它至少比挖坑，添坑的政策会好得多。所以，我们有时候谈政策的时候，回到保障性住房，说1000万套，3600万套，这个数字确实是不可思议。刚才说是30%，40%，50%的水平，但是从整个的宏观经济来考量，有一定的道理存在。它存在20年，至少比挖坑强多了，可以支持经济。所以说保障性住房虽然存在很多的问题，但是政策制定考量的层面有可能跟环境产业考量的层面有不一样的地方。
三、对2012年的看法和展望。
谁知道2012年会是什么样？我相信谁也不能斩钉截铁地说，明年是怎么样的一个状况。但是大家共同的看法是，2012年应该不会坏到什么地方去。但是能不能回到前几年那么疯狂，那么好的一个阶段，那么好的一种状况呢？也不太可能。
价格方面，估计会有5%左右的调整，的水平是这样，个别城市可能会到10%左右。但是，应该不会出现最近在上海出现过的情况了。我知道中海、万科，龙湖三个品牌项目降价20%到30%，降价以后，几百套房全部卖出去了。我们知道得很详细，因为这三个项目都是品牌开发商跟房天下合作的，是房天下卡的会员。中海晚上11点的时候通知的房天下会员卡，当天晚上就把几百套房子全部消化掉了。
所以说，这次极个别的情况是20%到30%的下降，这对总量还是有用的。明年的价格，下降5%左右应该是一个粗略的判断，但是最终是不是这样，谁也说不清楚。上半年，下半年，气氛完全不一样。 二手房市场现在在北京和上海出现了价格倒挂的现象，很多地方二手房价格比新房价格高，所以预计明年二手房价格下降会比新房下降来得剧烈得多。现在二手房的成交量几乎到了一个边缘的状况，特别是很多性的中介公司，关了很多的门店，跟新房市场相比，他们的压力比我们新房的压力更大。
四、有关政策层面。
现在的政策很多是短期的政策，权宜之计，很多是行政手段，谈不上经济手段。问题是是怎么用行政手段来控制目前的状况。你说是不是政策制定者有非常清晰的思路，也没有；到底下一步怎么办，他们也不知道。但是起码有一点，现在这个政策，还是有效的，这是大家都知道的。从短期政策到长效机制的建立，这确实面临很大问题。
莫天全：从金融政策到税收，到地产税，再到金融支持体系的建立，有两点对我们有提示。一个是限购，现在采取的完全是行政手段，但是大家有一种思维，限购能不能长期化，甚至是国策化？现在限购是地方化的政策，可以自己选择，中央政府并没有统一的一个性政策。限购长期化的说法，有一个案例是德国。德国套房是政府鼓励的，但是从第二套房开始，政府制定了各种各样的政策，它不像我们现在纯粹、直接的行政手段限购，而是有很多的金融政策、税收政策，从第二套房开始有很大的压力，德国执行的比较好。
中国因为人多，相对来说地少，实际上限购实行长期的政策，或者是国策化是得有一定理论支持基础的，这是一种思维的现象。但是中国这么广，这么多城市，每个城市不一样，如果采取一刀切的做法，就像计划生育一样，在执行层面会难得多。包括限购，哈尔滨市场，沈阳市场，二环以内限购，不像北京、上海这些地方的限购特点。这样就留下了相当大的空间。昨天在沈阳，今天来哈尔滨，我感觉到这两个城市跟其他压力大的城市相比还是不错的，这个市场没有让人感觉到像冬天那么“冷”，不像北京，北京的房地产市场和哈尔滨的天气一样“冷”，这是限购长期化的问题。
我们现在听到限购要取消，这件事有可能不会那么快发生。 另外，从政策制定层面讲，房地产市场一直处在一种相对比较短缺的状况，一个基础理论说法是，要确保房价不至于在未来涨得很快，我们应该让房地产有一个适度的合理的过剩。如果说没有一个适度合理的过剩的话，你想控制房价简直是不太可能的事。不能说房子没有修完就卖光了，甚至是刚挖一个坑就要买的话，房价降下来简直是天方夜谭。所以说，从政策层面确保适度的过剩，这样房地产价格就不会出现不正常的增长。房地产价格从长期来说一定会涨，但是“涨”在一定范围内，我感觉都应该是合理的，否则的话也不太合理。但是为了抑制长期稳定的增长，而不是非正常的增长，保持这个市场一定的合理过剩，是应该的。刚才说的这些，是在政策制定层面，或者在分析目前市场的情况下讨论的一些情况，正好借今天的机会，做一个交流。
下面更多的是用数字，来谈一下现在基本的状况。 政策的走势；第二市场的变化；第三前景的展望。
，政策的走势。实际上有时候谈房地产的问题，要把它先放在整个国民经济里面去谈，再给它放到整个社会上面去谈。放到整个政策层面去谈，实际上房地产的问题并不是那么大的问题，我们身在其中，老是感觉房地产问题是一个天大的问题，但是在政策的制定当中，房地产只是当中的一个环节，并不是一个天大的问题。从大的环境来说，国内国外形势都不好，从欧洲到美国都不好，国内今年下半年形势也不好。这些不好，包括房价，包括CPI的价格，今年一直很高，现在虽然回落，但还是在高位，这些方面对房地产政策也或多或少会有影响。
经济缓慢下来，某种程度上对房地产业来讲，我感觉是有好处的。政策走向，我们说过，不管是经济工作会议，政治局会议，还是最近一些媒体的信号，都表示调控政策是不会一下子放松的，而且限购也不会一下子放松。
房地产的调控从去年以来，一步一步的压到现在，从9月份的百城价格指数的拐点下降以后，基本上维持现在的状况。在7月份的时候，当时对二、三线城市价格再不控制住的话，限购有可能会波及到更多的城市，所以中央政府还是有很多的政策可以实施的。商品房的限购，7月份对二、三线城市下手，有个别的城市像台州也出台了限购的政策，但到目前为止，暂时的打住了，没有更多的城市进入限购，也没有任何放松的迹象。佛山早上说要放松限购，一到下午，又回到了限购的政策，我相信大家都在关注房地产政策的实施与进展。
第二，是土地市场层面的问题。土地供给，刚才我们说住宅供应环比上涨2.3%，商业和办公楼增加了8.1%，跟去年同比来看，住宅是下降了，但是商业是增长的，所以在住宅不好的情况下，商业和办公楼的市场出现了一个短期的兴旺。住宅用地推出的面积，1月到10月份累计完成全年计划不到50%，所以，对未来是有影响的。土地成交，数字是到10月份的。
整个住宅和商办用地成交是持续下行的，10月份住宅下降了47.5%，商办下降了33.4%，我们看数字下降是很剧烈的。超过10%的涨跌都应该算是比较剧烈的，所以我们说房价如果可以控制在两位数之内应该算是平缓的。1到10月份，累计133个城市，成交3亿平方米，同比下降了8.9%，去年增加了44%，所以说来得也快，去得也快。商办还好，同比增长了18.8%，但是住宅用地的成交量已经占比降到了历史的低位。 地价，从供给和成交价格，基本上是下降。10月份住宅用地平均楼面均价为1348元，环比下降19.9%，同比下降9.5%，商业和办公楼是同比增长。前10个月，住宅均价1444元，同比下降10.5%，商业办公楼同比增加了9.8%。溢价水平，10月份住宅用地溢价几乎没有了，只有3.1%，是09年3月以来的水平，基本上大家都是以起拍价拿地；3月，办公楼用地溢价也很低，4.6%；前10个月，溢价率为13.8%，10月份是不断下降的，但是前10个月的溢价率也不到去年的一半，更低于去年全年32.1%的水平。
莫天全：再看一下住宅新房市场。住宅成交，10月份我们统计20个主要代表城市，总成交量不到1000万平方米，是今年2月份的水平，环比降了19.2%，同比降到50%，是去年同期的一半，也是今年3月份以来的降幅。一线城市总成交量环比下降了16.7%，同比降了56.7%，主要的大城市影响比较大。前10个月的累计统计，20个代表城市，住宅总成交量同比下降了12.4%，15个城市下降，5个城市在增长。
一线城市总成交量同比下降了16.7%，二线城市情况好一点，同比下10.9%。一线代表城市北京，二线代表城市杭州，成交量在低位运行，甚至比2008年低潮还低。三线代表城市东莞比2008年有显著的增长。所以，三线城市或者是二线的小城市，应该是未来发展的一个方向。10月份5个代表性城市，当月新增供应量环比在大幅下降，平均降幅达到了46%，上海广州降幅达到了60%。但是跟去年同期相比，除了上海下降以外，其他4个城市都是在增加的。前10个月累计，北京等5个代表性城市新上市的面积比去年同期小幅增长了6%，我们看到供应量是在上涨，特别是最近，但是成交量对我们的市场压力很大。
几个月以来，多数的重点城市商品房的供应量是持续在增大，的趋势是这样，部分城市达到了年内的新高。7月到10月份，北京、杭州这些城市新增上市量明显的上升，三线城市，也在持续的上升。最近出现打折的楼盘也是有一些道理的，这确实是一个消化，速度很快就慢下来了，而且我们有很多的存货。再看看供求对比，今年三季度，深圳、武汉、上海、沈阳的销供比在0.6到0.8之间。有相当一部分，40%到20%是卖不出去的，或者是一下子没有办法消化的，北京长沙好一点，也只有0.9%，上海、深圳、武汉和沈阳的销供比已经比2008年的销供比低点还要低，其他的城市基本是处在历史的低位。
10月份，北京、长沙比9月份下降了0.04%，虽然很小，但是趋势是在下降的。10月份重点城市的库存量延续了今年以来持续走高的态势，各地的库存在不断增加，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉、青岛同比增速超过了50%。10个重点城市的出清周期，我们卖完我们的存货需要多长时间呢？出清周期在继续延长，9个重点城市平均的出清周期是14个月，1年再加2个月，已经是连续10个月在上升了，北京要20个月才能卖完存货，武汉要24个月，也就是2年的时间才可以消化掉目前的存货，还不包含未来新增加的库存。
实际上很多城市的房地产感觉到压力很大，是从10月份国庆节放假以来，才真正的感觉到房地产是进入了冬天，是不是进入到冰冻期，每个城市不太一样。2010年10月，100个城市平均价格比上个月环比下降了0.2%，虽然是小，但是是连续两个月下降。58个城市环比下降，比9月份增加了14个城市。今年1月到7月份，十个大城市的环比涨幅，明显低于百城的平均水平，8到10月份的跌幅是大于100个城市的平均水平，冲击的还是10个大城市。
莫天全：现在谈一下二手房的市场。实际上二手房市场比新房市场压力更大，我们很少看到有开发企业出现大的问题，听说了很多的故事，但是包括杭州的绿城，我前段时间跟绿城的宋总聊天，他说压力很大，大概有100多个亿，要在年底之前筹到，还有70多个亿没有着落。虽然有这么大的压力，但是绿城还是有很多办法的，大不了卖点项目，或者是降价，资金回笼出来，还是可以继续下去，只是暂时压力大一点，暂时利润受到一些影响。
跟二手房相比，二手房在北京和上海已经有相当多的公司关门或者是倒闭了，所以说二手房的压力很大。今年1月到10月份，主要的城市二手房的成交量同比下降了31%，9月到10月份，降幅超过50%，降幅是大于新房的，成交跟2008年的水平接近了。二手房的价格，下跌范围不断增大，9月增加到9个城市，10月份主要城市环比也都在下降。刚才用了一些数字说明了一下现在市场的状况，我们再看看，展望一下。
从环境来说，虽然是GDP受到很大的影响，但是低于8%也是不太可能的，因为中国的经济需要一点高速的增长，我们一旦高速增长没有了，很多问题就出来了，所以一定要确保高速的增长。但是增速的放缓，前三季度从9.7到9.5，到9.1，这个趋势应该对我们是有利的，经济的放缓，我们需要经济，需要政策，来刺激经济或者是支持经济。所以我相信，经济工作会议，在今天或者是明天开完以后，出来的政策对整个经济应该有正面的支持作用的，但是房地产这块，我相信不会对房地产政策有直接的作用，但是其他的政策好了，对房地产也会有正面的影响。
具体来说，房地产土地市场方面，我们认为力度还会继续加大，全年计划还是难以完成，这种情况一下没有办法改变。我们曾经提议过，就跟保障性用房一样，保障性住房中央是有硬指标的，要求各个地方完成这个指标，如果说中央政府要求地方政府，不管是什么价格，你必须把土地出让出去的话，我相信对未来的房地产市场，对房价会有很大的影响，但是这里面有太多的利益关系，地方政府肯定不会以低价出让土地。但是如果现在不出让土地，未来又可能带来房价的问题，这是一个循环，而且不是一个很好的循环。房地产的市场，以价换量的态势很明显了，在上海和北京，这些地方，只要是价格下降到一定的幅度，还是有一批人，怕失去这个机会，入市，然后迅速的买房。房价下降完了以后，如果不下到真正的力度，成交量一下子也很难回来，所以我们感觉，成交量目前比较低迷的状态，还会持续一段时间。
从开发企业来说，很多企业都有压力，也有很多的讨论。比如说2008年，中央政府出台了10个产业的支持政策，当中没有包括房地产。实际上当时房地产是非常有可能进入10个产业的，但是确实讨论到最后，大家问有多少个房地产开发企业真正有问题，或者说倒闭的？大家还真举不出几个例子，比如说品牌的，大型的房地产企业，当时有谁出现倒闭的迹象呢？没有。既然说没有的话，为什么要去支持呢？所以，当时房地产就没有纳入刺激支持的行业之内。
现在面临的情况，实际上跟2008年相比，有非常类似的地方，甚至比当时更严峻，因为当时我们还有很多方面的刺激政策可用，4万亿也好，其他的也好，但是现在很多刺激措施，相对来说没有那么多了，不仅中国是这样，美国也是这样，欧洲也是这样，现在他们拿出的刺激政策，也是非常有限的，这是对大环境不利的。具体到开发企业，应该说国企或者是大型的企业，对他们来说是存在一个机会的。如果说地价下来了，或者是有一些公司扛不住了，要出现变卖项目的情况，对这些企业应该是一个机会。
特别是国有企业，实际上相当一部分企业，他们现在是按兵不动，等待在未来3个月，6个月，12个月之内出现好的机会，然后再来进入这个市场。所以，这一轮的调控结束以后，应该说市场占有率，集中度会越来越高。现在中国房地产开发的占有度是很低的，的开发商万科也只是占到开发量的不到3%，是非常低的一个占有率。经过这一轮的调控，相信明年应该会有一些调整，但是不管怎么调整，我相信中国房地产的市场还是多样化的。
对房地产长期的展望，前面一些数字已经说过了。还有广大的三线城市应该是为房地产业提供了比较大的发展空间。从2005年到今天，前三个季度，一线城市的销售面积占的比重从16%下降到5%，这是一个非常大的下降幅度；二线城市销售面积占比重从37%，下降到32%，还是在30%以上的水平；三线城市2005年的时候，只占到47%，到现在占了64%。所以说相当大的一部分开发量转移到了三线城市。
所以我们看到以后的机会，三线城市的机会会比一线、二线城市的机会大得多，量也高得多。借这个机会，用这些数字，跟大家共享一下中指研究院参与的一些事情，包括政策层面的讨论，还有对市场的分析，我们希望能够在很快到来的2012年当中，跟的开发商，也跟哈尔滨的开发商一起，能让中国的房地产市场，尽快的复苏，或者是尽快的回到我们期望正常的水平，正常的轨道，同时也为中国房地产市场长期的发展共同努力，谢谢！
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