[摘要] “居民小区是一个城市文明、进步的重要体现，小区环境与百姓生活质量息息相关，但哈市的物业管理却一直未能尽如人意。”哈市多位政协委员建议，物业公司不仅需要在管理上亟待规范，物业费要做到公开透明，明确与业主之间的权利与义务，同时，业主也要发挥主动性，完善业主委员会，将业委会的权利落到实处。
完善小区物业管理政协委员献计献策
“居民小区是一个城市文明、进步的重要体现，小区环境与百姓生活质量息息相关，但哈市的物业管理却一直未能尽如人意。”哈市多位政协委员建议，物业公司不仅需要在管理上亟待规范，物业费要做到公开透明，明确与业主之间的权利与义务，同时，业主也要发挥主动性，完善业主委员会，将业委会的权利落到实处。
老旧小区 弃管多服务差
近几年来随着城市经济的快速发展，哈尔滨市房地产产业蓬勃兴起，现代化居民小区如雨后春笋般拔地而起，而哈市却仍有相当一部分老旧小区正处于物业弃管、管理不当甚至无人管理的状态。
红河小区、红平小区、和平小区、北棵小区、嵩山小区……这些曾经的样板小区，入住率较高、影响力较大，如今却因管理不到位等种种原因，不同程度地出现年久失修，私建乱建，防盗门损坏，照明设施不足，车位设置不合理，卫生环境差等现象。由于小区管理不到位，环境建设跟不上，导致物业费用收缴困难，形成恶性循环。
政协委员孙志勇建议，政府应加大对物业管理部门的监管和审核，确保小区物业管理费专款专用，实实在在用在小区环境设施建设、维护和小区管理人员支出中；针对目前部分小区存在物业弃管或无人管理现象，建议成立或聘请有资质的专业部门接管或成立第三方管理，建立监管完善的管理体系，可向社会公开招标、招聘，实现阳光物业管理，既解决就业问题，又完善管理，促进社会人员素质的提升。
开发遗留问题多 缺乏有效衔接
由于房地产开发过快，物业管理企业配套发展不足，许多房地产企业开发建设遗留问题较多，不仅给业主带来诸多烦恼，更给物业造成难以克服的困难。调查显示，80%以上的建成小区存在开发遗留问题，业主找不到开发商，只能向物业反映。物业公司是一个独立的特殊民事主体，只根据服务合同对业主提供相应的公共服务，不担负对公共物业安全及秩序的监督职能，更不具备行政执法的权力及行政强制力。而开发商遗留的很多问题又在物业的管辖范围之外，加之个别业主并不清楚物业的义务和服务范围，使这些问题长期积压，矛盾激化，业主试图拖欠物业费报复，而物业公司无钱入账，自然在管理和服务大打折扣，造成恶性循环。
民建哈尔滨市委建议，首先要完善物业的接管验收制度，明晰开发企业和物业公司的责、权、利；针对开发建设中遗留的问题，如果物业公司无能为力，社区居委会就要发挥作用，对未按规划建设配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请行政主管部门予以纠正。同时，还要规范维修基金的缴纳，明确责任制度，并考虑以滞纳金形式对其拖欠行为进行惩罚和警示；规范维修基金的管理，成立业主委员会与物业公司相互监督管理机制；要对维修基金再次筹集的程序，数额及责任加以明确，以保障房屋长期的使用。
做实业主委员会 小区业主自治
目前，哈市大多数居民小区的物业正面临着进退两难的境地，物业公司虽然服务的是广大业主，但是却面对着不同层次的居民群体，业主们不同的需求使得物业公司难调众口，加之物业企业的自我发展能力不足，服务管理方面的培训有限，开发企业对物业后期管理需要的客观条件与运作成本重视不够等因素，久而久之，业主与物业之间的供需平衡被打破。
个别小区业主虽然通过业主委员会逐渐取得主动权，但哈市大多小区在成立业委会的过程中却历经艰难，不是物业从中阻拦，就是街道社区不支持配合，致使业主与物业矛盾激化，爆发冷战。
韩学君委员建议，应提高各级管理部门以及市民对业主委员会的认识，业主委员会不但代表业主的利益，同样在业主与物业及社区居委会之间起到桥梁和沟通的作用；社区应承担起扶持新小区建立业委会的责任，将业主委员会的建设工作纳入社区居委会的议事日程。韩学君认为，哈尔滨市应在“十二五”发展规划的指导下，尽快制定适合本地经济社会发展的物业与业主委员会管理细则。
王晓婷委员认为，新颁布的《物权法》已经允许业主自我管理物业，她建议做实业主委员会，取消部分现行物业公司，让业主实现真正的自治，通过直接从社会上聘用专业服务人员，细分物业服务项目，一部分由物业公司承担，一部分变成私人产品由社会提供；明确物业公司归全体业主所有，物业公司的利润最终归业主享有，双方在利益上将不再有根本性的冲突和分歧，由此从根源消除矛盾，也改变了以往业主较为被动的局面。
物业服务不到位 账目不透明
长期以来，哈市物业服务水平广受诟病，在哈尔滨市政府“百姓谈”网站中，2011年关于物业的投诉帖近2000条，主要涉及小区环境脏乱，供热质量差、物业服务不到位等问题。
更有甚者，业主从进户之日起就没有看到过《物业服务合同》，物业和业主之间根本没有公平和透明可言，个别小区甚至提出业主不在《物业服务合同》上签字就不让进户的要求。在对近些年入户的小区统计中，大多业主都是被迫签字后才看到《物业服务合同》内容，而合同的履行期限竟达到5年甚至是10年以上。在物业费的收取过程中，肆意抬高价格，出现多收费少服务或只收费不服务，有的不履行合同约定、收费账目不公开，服务不到位等问题。同时，个别老旧住宅设施陈旧，存在停水、停电、供热不好等情况，公共设施损坏不能及时维修。由于许多小区未能实现承诺的封闭管理，车辆、人员随意进出，单元防盗门破损或维修不及时，导致多个小区接连发生盗窃案。
白秀茹委员建议，首先要完善物业管理市场准入机制，积极引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质，提高准入门槛。政府主管部门，如各区物业管理办公室应加强物业管理市场整顿，通过摸底排查对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序。全面推行物业服务履约保证金制度，由政府主管部门集中专储管理。其次，制定内容相对详细的物业公司服务规范，推行“物业诚信档案”，对物业公司履约情况进行量化打分，督促物业公司为缓解资金周转压力，努力提高服务质量。
□ 记者
（转自晨报）
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