[摘要] 作为中国领先的房地产企业，碧桂园对中国的海外投资购房市场有着深入的了解。房天下专访了碧桂园IEC哈尔滨区域总监马迎春，听她介绍目前中国海外房地产投资市场的情况。
作为中国领先的房地产企业，碧桂园对中国的海外投资购房市场有着深入的了解。房天下专访了碧桂园IEC哈尔滨区域总监马迎春，听她介绍目前中国海外房地产投资市场的情况。
碧桂园IEC哈尔滨区域总监马迎春
记者：近几年，中国人海外投资地产十分红火，有数据就显示，中国买家占一些国家境外投资者的比例甚至达到了四成。那您能给我们谈谈为何海外投资如此火热？
马总监：对于很多在海外购房的人来说，最主要的目的就是为了能赚钱。而国内投资相对狭窄，以房地产和股票等为主，而随着国内限购令等政策的出台，国内房地产市场的发展受到遏制，在这种情况下，投资海外房产成了一个新的投资渠道。
而且国外房地产市场法规完善，无形中为买房者提供了购房保障，由于大多数国家的房产为产权，业主拥有该地块的使用权，其房屋的价值也会由于土地的增值而增值。此外在海外购置房产更方便子女留学，或休闲度假使用，这样不仅能在子女留学时为他们提供住处，还可同时将其他房间出租，收取租金，待子女完成学业后，还可将房屋出售时拿到的增值的钱来填补子女留学的费用。每年去那里度假、休闲也更方便，所以现在海外投资如此火热。
记者：据了解碧桂园在海外也有很多项目，且很多项目一经销售便被疯抢，那您给我们介绍一下碧桂园的项目有什么优势和特色吗？
马总监：2013年8月，碧桂园马来西亚项目金海湾开盘即售6000多套，销售额达91亿元，超过了新山全市一年的销售额。项目获得热销归因于项目极具潜力的区位优势、便捷的交通、完善的配套以及可租可住的投资置业模式。
金海湾项目优势很多，地理位置优势坐落于新山市重点发展区金海湾，是集商业、住宅、休闲娱乐于一体的大型商住项目，项目潜力巨大。新山市新加坡，5即达新加坡关口，地理位置如同香港与深圳罗湖的关系，凭借新加坡的带动，新山将成为下一个罗湖。金海湾项目首战告捷，又精心选址悉尼莱德花园高速发展及投资热点区域莱德区，打造悉尼北首席国际高端生活社区。澳大利亚是一个高度发达的资本主义国家，经济增长快、就业机会高、自然环境宜居。悉尼是澳大利亚乃至大洋洲的城市和港口，也是全球最繁华的国际大都市之一。项目位于悉尼中心西北方向15公里的莱德区（North Ryde ），靠近主城区。麦考瑞高科技园区有悉尼“硅谷”之称，与项目在同一区位，各大国际公司都将总部设在设立，如：微软、甲骨文等，是悉尼城市发展及投资的热点区域。紧邻北莱德火车站，20即可到达悉尼市中心；11条巴士线连接中心区及购物中心。M2公路贯穿南北、Epping Road则从西至东横越北莱德，交通极其便捷。 项目周边建有大学6间、中学8间、小学8间，其中麦考瑞大学在澳洲综合排名第七名，商科及会计学科排名澳洲，覆盖庞大学生客户群；莱德公园、麦考瑞公园、国家公园等环抱左右，是人文与自然的完美诠释。周边汇聚两大大型购物中心Macquarie Shopping Center和Top Ryde City Shopping Center，其中Top Ryde City Shopping Center，被誉为澳洲的购物中心，拥有澳洲众多品牌以及零售商。除此之外，周边还建有高尔夫球场、医院、网球中心、水上休闲娱乐中心，衣食住行轻松满足。项目初步产品规划为中小户型的公寓洋房，投资、居住两相宜，价值潜力无限。
记者：在国内房地产投资市场不太稳定的时候，很多人选择国外投资，您能给我们介绍一下海外投资有何风险？应如何选择才能程度的规避风险？
马总监：对内地投资客来说，置业海外来自于汇率的变化的风险。投资海外房产前，一定要对即将选择投资的房产进行详细的了解，要挑选有经验的律师全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续，当然，他们也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性。另外，办理贷款的时候也要借助专业机构的力量，因为对于一般的购房者来说，由于自己不太了解所在国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。
除此之外，马总监还提示购房者，海外投资房产尤其要注意以下几个方面：
1、了解当地房价构成：海外住宅物业通常是将房价和土地价格分开计算，土地使用时间从1－999年不等，公寓一般为70-99年还可延期，一些别墅还拥有土地的使用权。房产是每年折损的，而土地却通常能每年“增值”。
2、提前了解所在国对外国投资者身份的要求：有的国家允许国外投资者购买房产并进行专门监管；在美国，有少数州要求只有公民或居民身份才能购买当地的房地。
3、重视物业管理，及时缴费：物业管理对海外投资项目来说非常关键。如果物业管理不善甚至无人管理，就可能令物业长时间空置，既收不到租金，物业增值也受限，因此购房前先了解物管公司资质；另外，如果投资人因对当地政策不了解，无意中拖欠了物业管理费，甚至拖欠银行按揭贷款，影响到自己的信用记录，那就是更大件事了。
4、算清各种征缴税费：海外购房通常须缴纳印花税、市政配套费等各种税费，卖房也会产生税费，主要是增值税等。一些国家的增值税高达按增值部分的45%来征收，也有些国家如英国，目前为鼓励海外人士在当地购房，对在当地购房的海外人士不征收房产增值税。另外，不是所有国家的政策税收都对投资客有利，很多国家都要按年征收一定的物业税或房产税，除房产增值税外，出租获利也要交税，利润并非“袋袋平安”；有些海外项目购买时价格听起来很便宜，但是“养房”成本很高，如果不能成功出租就危险了。
5、留意当地针对海外人士购房的政策变化：各国家和地区对境外人士购房的限制都各不相同，有的紧有的松。在贷款政策方面，应提前了解银行的贷款手续。在买卖合同中还应约定购房者不能获得银行贷款时的处理方式，提前归避法律风险。
6、学会合理避税：在海外购房，一定要关心所在地区政府的各种免税优惠政策并充分利用好各种避税的方法，以增加自己的投资。以澳大利亚为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳大利亚考察房产的费用（主要为机票）、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。
7、为防范购房风险，购房者可购买相应的财产保险。比如澳大利亚的主要城市沿海的较多，灾害性天气对房屋的损耗较大。对付这类风险的办法就是购买保险。另外，国外的保险费率低，保障面广，理赔到给付都有严格规范。
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