[摘要] 未来中国的房地产市场一定会告别过去高速增长的时代，降到个位数增长的格局，在下降的同时，整个市场的分化一定是必然的格局，分类调控的政策也将是政策的必然。现在对于企业来讲，实事求是的价格策略才是正确的，而不是寄托于相反的市场操纵。
野村证券今年上半年发布的《图表解读中国楼市崩盘的12个原因》认为，中国2013年城市住房竣工建筑面积是25.96亿平方米，并且人均住房建筑面积上升至30.6平方米，超过日本1988年的约30平方米，而到2017年的时候，中国城市人均住房面积将达51.1平方米。这意味着，届时中国城市的人均住房面积将仅仅低于美国，而高于除了美国之外的所有发达国家，但是按照中国的收入水平来看，实际是无法消化这人均51.1平方米的供应量的，所以供应严重过剩，价格一定会暴跌。
该报告一出，便引发市场关注。
对上述报告，住建部政策研究中心秦虹并不认同。10月18日，在复旦大学房地产研究中心2014年学术年会上，秦虹表示，“这是一个非常令人恐惧、也非常悲观的结论，每年到底竣工多少住房，城市是不是有25.96亿平方米？”
“有数、有表、有图，但是实在考证不出来，尽管现在的确是供求关系有所调整，但是并没有调整到这个研究报告得出结论的这个地步。”秦虹称，中国的人均住房面积，根据国家统计局的数据，2012年，中国城镇的人均住房面积为32.9平方米，城市的不到30平方米，预计2020年，按照中国常住人口计算，人均达到35平方米，距离人均51平方米，还有很长的时间。
秦虹表示，目前中国的住房供求关系的确进入一个新的阶段，从过去总体偏紧、到目前总体偏松，部分地区比较过剩，未来房地产市场将降到个位数增长的格局。
秦虹表示，从总量来看，目前待售面积有3亿多平方米，而按照一年销售十亿平方米的量，这个待售面积总量并不大，并不可怕，但从趋势来看，这几年是明显偏高的，从每千人城镇居民住房竣工的套数来看，这两年也是处于相对高的，是15套，这在发达国家曾经的历史上来看也是高位，现在发达国家不需要那么多了，只有3套、5套，在他们的历史上，15套是他们的历史高位，所以，我们正处在其他国家当年大规模发展住宅的高位的节点上，现在整体上的供应量还是比较大的。
“但是我们不认为这是的、持久的或者长期很难解决的矛盾，而是一个阶段性的(矛盾)。主要原因是，供求关系取决于销售的增长速度和供给的增长速度这两者之间的变化。”秦虹表示，大家都说今年销售难、市场低迷，其个人不是特别赞同这一点，因为实际上，从2月到8月，今年的商品房销售面积总量仅仅低于2013年，而高于除了2013年之外的所有年份，但是今年新开工面积的增长速度是历史位。她认为，要实事求是承认，现在进入一个供求关系偏松的新阶段，但是还没有到那些研究报告里说的住房供应超乎想象，会由于巨大的竣工量导致崩盘的地步。
秦虹认为，未来中国的房地产市场一定会告别过去高速增长的时代，降到个位数增长的格局，在下降同时，整个市场的分化一定是必然的格局，分类调控的政策也将是政策的必然。
“现在对于企业来讲，实事求是的价格策略才是正确的，而不是寄托于相反的市场操纵。”秦虹说。
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