[摘要] “330新政”实施已经满月，在新政出台后开发商是如何应对的？哈尔滨市场反应如何？哈尔滨房天下房天下多方打探市场消息， 深度解析楼市行情，探索新政影响下的哈尔滨楼市。
3月末，房地产政策接连释放重大利好。国土部、住建部、央行、国税总局等多个部委先后发布通知，对土地供应、个人住房贷款政策作出系列调整；同时，明确公积金购买首套房低首付降至20%，商贷购买二套房首付低降至40%；个人住房转让营业税政策免缴年限由5年下调至2年；加上央行连续降息降准，房地产松绑政策利好形成组合拳重磅出击。
“330新政”实施已经满月，在新政出台后开发商是如何应对的？哈尔滨市场反应如何？哈尔滨房天下房天下多方打探市场消息， 深度解析楼市行情，探索新政影响下的哈尔滨楼市。
一、330新政满月 哈尔滨落地情况追踪
银行兑现快慢不一 公积金闪电落地
3月30日，央行、住建部、银监会联合出台了个人住房信贷政策。新政出台即将满月，哈尔滨的落地情况又如何呢？
26日，房天下房天下记者走访哈尔滨公积金管理中心和多家银行得知，公积金新政已在哈尔滨落地，而银行的动作却慢了很多，仅有四家银行执行新政，其余银行还在等待细则出台。
房贷新政“雷声大”银行落地“雨点小”
根据央行、住建部、银监会三部委联合下发的通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，低首付款比例调整为不低于40%。距3月30日中央层面发布房贷新政已接近满月，但一直在等待二套房低首付4成落地的购房者们却难以如愿。房天下房天下从哈尔滨多家银行了解到，目前，仅农业银行、工商银行和招商银行可以执行新政，其余银行均让购房人“再等等”。
虽然哈尔滨三银行执行了新政，但利率依旧维持在基准利率的1.1倍。“首付降了,贷款成本也提升了,要是二套房贷款的利率也下调就好了。”准备买房的冯女士说出了不少购房者的心声。农业银行个贷中心的工作人员表示：“这是监管部门的政策要求，二套房贷利率必须是基准利率的1.1倍。”
哈尔滨各银行执行新政情况一览
公积金首付20%新政已落地冰城
4月26日下午，记者来到位于哈道外区景阳街的公积金管理中心，看到很多市民都在服务大厅咨询公积金新政的问题。
服务大厅的工作人员告诉记者，公积金新政已于4月15日在哈尔滨落地实施，全市17个公积金业务受理网点均按照新政办理业务。
对于此次公积金新政，工作人员表示，大改变在于首次申请个人住房公积金贷款已无面积要求。新政前，只有购买建筑面积90平方米（含）以下自住住房，首付比例才能降到20%；新政后，无论面积大小，首付比例才能降到20%。
据市住房公积金法规处负责人介绍，新政的实施，意味着哈尔滨对公积金贷款政策全面“松绑”。新政分别下调了公积金首次贷款及二次贷款首付比例，其中，首次使用公积金贷款及二次贷款购买建筑面积144平方米以下普通自住房，首付比例从30%降至20%，二次贷款购买建筑面积144平方米以上商品住房，首付比例从60%降至30%。
二、新政后 楼市格局或生变
在新政实施这一个月以来，市场上“反弹”“回暖”被炒得沸沸 ，不过哈尔滨市场的反应却相当的“淡定”，虽然也出现微妙变化，但是成交量的反弹暂时还远不及预期想象的那么火爆！
售楼处到访量增加 成交量不变
3月份以来，各种楼市利好政策接踵而至，这无疑是给楼市注入了一剂强心剂，购房者对楼市的信心逐渐恢复，哈尔滨市场迎来了楼市客流的小高峰。
4月19日，房天下看房团激起了网友的高度热情，吸引了超过375名网友的热情参与。在现场记者通过了解发现，置业者对于楼市的期待很是很大的，网友王先生跟记者说：“从去年开始楼市一直都比较低迷，但是今年从年初开始，政府在政策上对楼市进行了很大的扶持，虽然哈尔滨的房价并没有太大的波动，但是对于置业者来说现在的购房门槛降低了，这给像我这样在哈尔滨打工的刚需置业者来说是好的消息！”
根据房天下抽样调查的数据显示,半数以上的楼盘在4月份的到访量都有不同程度的增加。某售楼处的置业顾问告诉记者，进入四月以来，每天的客流量和电话的访问量都有小幅的回升，这不仅与哈尔滨这种特殊的“季候性”卖房有关，也和新政的颁布有千丝万缕的关系，因为从置业者咨询的问题可以看出来，他们对于新政还是满怀期待。“但是他告诉记者，现在看房的虽然多，但真正出手买的人并不多。他表示，多数置业者都是抱着再看看的心态，似乎对于房价还存在一丝“侥幸”的心里。
网友小李和记者表示，虽然哈尔滨房价没有表现过多的变化，而且政府也在政策上做出了相应的调整和扶持，对于购房者来说应该是出手的佳时期，但是现阶段房企应该都在积极的去库存，如果在未来会有一定的优惠举措也是说不准的事，房子毕竟是动辄几十万的大事，还是需要了解市场，先看看再说。
开发商心有余而力不足 涨价传闻并未实施
在“3•30楼市新政”出台后,各地不少楼盘销售暗示或将调价，业内人士也预计楼市或存涨价的趋势，而不少购房者则更担心这个趋势变为现实。但是根据哈尔滨房天下抽样调查的数据显示,哈尔滨房价暂时未有明显上涨的趋势。
根据房天下数据中心统计,截止到4月22日，哈尔滨楼市只有理想0451、金色城邦2个楼盘开盘；海富绣园和锦绣华城加推新货；中海雍景西岸、中海寰宇天下和会展城上城会预计分别在25日、26日开盘加推。虽然各大房企都在努力的为楼市的回暖添柴加火，但是根据哈尔滨房天下抽样调查的74组楼盘数据显示，八成以上的楼盘房价与上个月比并没有变化，依旧延续以前的价格；3个楼盘表示房价略有下降；只有7个楼盘表示房价有小幅的上升，而且这楼盘中，松北区所占的比例相对较高。
业内人士认为，“3•30新政”对楼市实际成交、客源量、房源量来说，只带来了微弱的刺激增长，其实是低于预期的。在这个态势下，房价并不具备暴涨的条件。
“近来看房的人首套房和二套房的购置需求都有，而且这个月以来出于改善型的需求来购置二套房的客户明显增多。”某售楼处置业顾问和记者说。
正在看房的赵女士表示，他从年初开始就一直在看房，希望能在孩子出生前换一套比原来面积大一些的房子，给孩子更好的成长环境。而楼市新政策的“靶心”直指赵女士这样的改善型自主需求。
虽然中小户型一直在市场上占据着主导的地位，但是自新政实施以来，4月份市场发生了微妙的变化。根据房天下抽样调查的数据显示,近三成的楼盘在本月大户型的成交量有明显的提高。
毋庸置疑，“3•30”新政对刚需型置业升级人群的撬动作用十分明显，市场预期发生明显变化，改善性需求入市热情明显提高。不少置业者将目光投向了120平米以上的大户型，希望在政策宽松的条件下改善自家的居住水准。
三、哈尔滨各大房企如何接招?
面对新一轮政策组合拳的强力刺激，地产业内人士是如何看待新政的？一众房企又应该根据政策的变化，做出哪些战略调整和安排?
哈尔滨库存高企 消库存迫在眉睫
“房地产从黄金时代到白银时代是趋势，政策没法改变这个发展趋势，但新政策对房地产市场健康发展有利，并且给楼市带来一定的信心。“对于新政后哈尔滨的房企动作，专家预测消库存将成为主流。
“哈尔滨房地产库存高企，需要一段时间的消化期。“石亮&甄昊元工作室甄昊元总监表示， 楼市新政利好，但是对于库存压力较大的二三线城市来说，其作用比较小。根据调查显示，哈尔滨90%的单身男青年持有自有住房，而哈尔滨有近1000万平方米的在建、待建住房需要去消化，仅有10%的市场需求如何才能解决这一庞大的库存？显然是一个难题。
对此，陶汉也表示：“去年各大房企年报数据中，总库存量大的惊人。趁着利好暖风，楼盘热销也好，明涨暗降也好，其背后都是提高去化率，加快资金周转。”
降价是个别现象 哈尔滨楼市会平稳发展
新政实施以来，哈尔滨部分楼盘出现价格略微上扬，但也有部分楼盘出现的大规模降价促销的情况，引起一定程度的恐慌心里，很多市民出现浓重的观望情绪，甚至有些市民担忧哈尔滨楼市会出现崩盘现象。对此，黑龙江蓝筹房地产开发有限公司销售经理金勇权表示：“哈尔滨一些楼盘降价仅是个别楼盘的个别行为， 这种降价行为不会蔓延到整个哈尔滨区域。“
他表示：地段还是决定房子价值的主要因素，部分楼盘降价，也有部分楼盘涨价，并且好地段的楼盘依旧是“一盘难求”，不能一概而论，更不必要出现恐慌心理。以南岗区为例，很多置业者会选择名校教育地产置业，这种需求不会因为清库存而引起大规模降价。
新政刺激下二手房市场好转
二手房一直不是楼市成交的主力军，但是考虑到交通、校区、地理位置等因素，这种物业的优势就明显显现出来。3•30楼市新政“营业税“从5改2 ,把哈尔滨房地产热时期大规模建造的物业解冻出来，很多原来只求“满5年”物业的准买家,也会把目光放宽到“满2年”物业上。
根据哈尔滨骄阳地产数据反馈显示，新政实施的这一个月以来，哈尔滨二手房新增挂牌量和成交有所增加，且数据涨幅大于10%。
“新政以来，我们的咨询量确实有显著提高，但是成交量却未如预期火爆。“哈尔滨某二手房房地产相关负责人告诉记者，价格方面，目前来看并没有很大的波动，对于一些报道所称业主连夜涨价的情况，非常少见。
开发商应做好政策解读 建立健康的市场环境
“开发商应该接着政策利好，快速清库存“哈尔滨出云广告公司总经理陈璐经理表示，哈尔滨房地产市场还算比较平稳。政府出台任何利好的政策，哈尔滨各大房地产开发商都应迅速的做好解读，作出反映。不要奢望政策会带来涨价的机会，应该利用每次机会做好清库存的准备，这是当前背景下开发商销售的有效操作方法。同时她还表示：房地产行业要走的好，走得远，一定要在健康的环境下有序发展。目前哈尔滨楼市已经逐步回归理性与平稳，未来的市场会如何发展，还看各个开发商如何应对。
后市有望宽松政策“组合拳”
甄昊元表示“此次新政利好楼市，但是解读国家政策其基本目的是提振经济，而不是完全指向房地产。““3.30新政”利于房地产市场的健康稳定发展，利好股市及房地产股票，基本目的是稳定国家经济，如果经济持续低迷，国家还要采取一系列的金融政策， 进一步降息和降准。中国银行国际金融研究近日发布的《2015年二季度经济金融展望报告》中就表示，今年央行还将有两次左右的降息空间。
四、购房者是否买账？
楼市政策利好不断，是否“点燃”了冰城购房者的购房热情，房天下房天下和您一起把脉新政下的市场动向。
无房族超半数 市场潜力巨大
在调查中，52.78%的受调者目前没有房产，无房一族超过半数，可见哈尔滨房地产市场潜力巨大。37.78%的受调者有买卖二手房的打算，显示出哈尔滨二手房市场相当活跃，仅有9.44%的受调网友暂时没有买卖需求。
对新政“冷淡”对房价“热情”
在接二连三的组合拳之下,哈尔滨购房者对新政表现冷淡，超过六成受调者不会因二套房首付降低而产生买房意向。与新政相比，受调者更关注房价走势。但还是有26.67%的受调者情绪受新政影响，显示出购房意愿。
受调者从新房“转战”二手房
“个人出售两年以上住房免征营业税”这一政策转不仅转变了近四成受调者的购房观念，从新房“转战”二手房。也坚定众多受调者购买二手房的决心。在调查中，38.33%受调者表示出不会因为新政该买购买新房的初衷。
九成网友认为房价偏高
“房价偏高”是超过9成受调者发出的心声，仅有4.33%的受调者认为房价正常，可以接受。不足4%的受调者认为哈尔滨房价偏低，可以接受。
库存太大 房价难涨
此次新政出台，哈尔滨房价在受调者心中掀起了不小的波澜，即便各大开发商趁势采取“即将涨价”的营销手段加大跑量，但近六成的受调者认为哈尔滨库存太大，房价难涨。相反，17.22%的受调者认为此次救市力度前所未有，房价必涨。剩余17.22%的受调者认为二套房首付比例下调对刚需没有影响。
超六成受调者坚信还会有新政出台
此次调查中，关于“此轮新政后，您认为是否还有楼市利好政策出台”的调查结果显示，超过60%的受调者认为“肯定会有”，超过20%的受调者则表示“不知道”，仅有10%的购房者认为“不会”。
通过以上六点调查结果可以发现，此次楼市新政“威力”不小，给沉寂许久的楼市带来了久别的狂欢。对于开发商而言，无疑让他们看到了“中央支持楼市发展”的态度，但对于购房者而言，大部分受调者依然保持“观望”态度。哈尔滨的购房者对于新房并没有显现出强烈的出手意愿。
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