[摘要] 今年8月25日央行再次降息降准后，住建部、财政部、央行联合宣布，从9月1日起“二套房”的公积金贷款首付比例降低。不少人认为，在央行降准降息、降低首付款比例等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。
□本报记者孙华平
继今年8月25日央行再次降息降准后，住建部、财政部、央行联合宣布，从9月1日起“二套房”的公积金贷款首付比例降低。不少人认为，在央行降准降息、降低首付款比例等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，“金九银十”成真已经没有太多悬念，今年将再次成为楼市“大年”。
但业内人士提出，不能仅仅着眼于楼市眼下的乐观，而应考虑后“金九银十”楼市，还有2016年乃至以后的房地产市场。
“寅吃卯粮”，或许将成为2016楼市的大困扰。
事实上，房地产市场环境今非昔比。如今，楼市供求关系已经发生变化，即便有一系列“救市”政策，也改变不了“去库存”的基本现实。虽然今年上半年已呈现回暖迹象，成交量可能在“金九银十”还会有所表现，促使楼市愈加繁荣。但这繁荣是“救市”政策刺激下不断透支楼市需求的结果，背后可能潜伏着巨大的危机。而这场危机极有可能在2016年爆发，楼市或将陷入新一轮的大萧条。
有人认为，楼市好转的“大年”不可持续。2010年左右，我国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，意味着房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增速将递减，市场逐步进入存量房时代。
有人觉得，楼市需求接下来还将大量透支，以至陷入大萧条。今年以来，房地产市场成交量的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及需求集中释放带来的需求透支。如果据此以为未来楼市一直会保持这样的走势，那极有可能就是对市场的误判，极有可能在未来市场出现变化时陷入被动局面。
从“双降”之后的市场发展趋势来看，待楼市需求在今年四季度集中释放后，下一轮的阶段性调整也就来临了。本轮的销售增长多持续到四季度末，从时间上看，新一轮房地产市场调整极有可能会在2016年初来临。如果开发商今年下半年没能“未雨绸缪”，就可能陷入被动局面，遭遇销售、资金等问题。因此，在目前政策利好的“窗口期”，开发商有必要调整好推盘的节奏，抓住时机积极跑量、去库存，增加“金九银十”乃至年前几个月销售业绩在全年的比重。
今年以来，一些城市“地王”频现。而土地市场高溢价、“地王”现象出现在商品住宅成交量回暖的市场背景下，如果这样的拿地成为常态，那么可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。房地产市场尚在复苏时，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。如果土地市场酝酿2009年、2010年、2013年的复苏行情，极有可能是市场走向出现了偏差，或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主转为再度收紧，市场再度陷入低迷。
从历史经验来看，2009年、2010年、2013年“地王”频出后，2011年、2014年楼市和土地市场都陷入大萧条。
业内人士直言，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，会隐藏更大的市场风险。去年下半年以来，尽管限购、限贷政策松动乃至取消，“330新政”出台，各地也发布“救市”措施、央行累计五次降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面利好纷沓而至，但这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。对于大多数地方来讲，仍然面临较大的去库存压力，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的压力。短期来看，当前楼市仍然是调整期，楼市基本面并没有实质性改变，“去库存”仍将是房地产市场主旋律，这个基调并不会因为成交量回升而明显改变。中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2016年楼市需求动力不足。
对于楼市“寅吃卯粮”的事情，不少人是不以为然的，觉得透支了不要紧，还会催生更多的需求。就像出生人口男女比例失衡一样，现在也没见多少人打光棍。前些年，说是房地产市场透支了需求，特别是2013年销售放量后也有人这样讲，可今年“救市”一来，销售量又大幅增长，说明楼市需求还有潜力可挖。
有人开始忧心2016年的楼市前景，有人信心勃勃地期盼楼市继续向好，有人则在犹疑中观望市场。未来究竟会怎样呢？待到2016年，再见分晓。
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