[摘要] 受新冠疫情及政策、供地、人口流动等因素影响，哈尔滨房地产市场受到重大冲击，百姓购房信心不足、房地产各项指标下滑严重、新房及二手房市场均出现了严重的供大于求现象。
受新冠疫情及政策、供地、人口流动等因素影响，哈尔滨房地产市场受到重大冲击，百姓购房信心不足、房地产各项指标下滑严重、新房及二手房市场均出现了严重的供大于求现象，此前，黑龙江省工商联房地产商会组织部分会长召开了座谈研讨会，结合目前哈尔滨市房地产行业面临的主要问题进行了梳理，向黑龙江省政府、哈尔滨市政府及有关部门提出了包括调整土地增值税预征率、调整供地节奏、降低落户门槛等意见和建议，从而促进房地产市场的健康稳定发展。其中部分建议已被政府部门采纳，中国房地产报记者近日获悉，国家税务总局黑龙江省税务局、黑龙江省财政厅、黑龙江省住房和城乡建设厅于9月30日发布了《关于调整土地增值税预征率的公告》，自10月1日起，全省普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5％、2％、2.5％执行。
统计数据：供地形成两种极端
商品房市场供需失衡
统计数据显示，哈尔滨市2021年1-6月供应14宗经营性用地，总建筑面积320万平方米，同比2020年下降53％，同比2019年下降17％。上半年成交15宗经营性用地，总建筑面积197.5万平方米，同比2020年下降62％，同比2019年下降15％，2021年上半年成交土地楼面价为4024元／平方米，同比2020年上涨49％，同比2019年上涨27％。
2019年及2020年土地市场的异常火热，加上疫情期间预售政策放宽，促使房地产市场库存量进一步加大。城市目前供地难以平衡，形成两种极端：，供地多集中于松北区，地块多以产业供地为主，产业地块优先开发效益地块商品房产品，造成区域内大量商品房供应，而产业带动有限，客户过度消耗后，产业未落实等情况各项目进入市场低谷期。
第二，土地价格不断攀升导致房企参拍难度大，高溢价“地王级土地”形成连锁反应，项目入市高房价、高总价，销售进入困境。
商品房市场方面，自2020年开始，随着新冠疫情暴发，哈尔滨市商品房市场受到重大冲击，进入停摆状态，哈尔滨市政府针对供给端开发企业迅速出台了一系列有效的针对性政策，政策支持下各开发企业项目得以提前取得预售许可证，快速回笼资金。但同样也造成了2020年商品房市场大幅供应现象，市场供应加大，需求端不足，商品房库存量进一步加大。进入2021年，哈尔滨房地产市场并无回暖现象，上半年商品房成交量较2019年同期下降达42％，市场萎靡，3月开始，部分项目采取降价销售策略，以求快速回笼资金，但成交量短期上扬后，客户观望情绪继续加剧，市场逐渐进入艰难期。
哈尔滨商品房市场目前以商品住宅成交为主，占商品房总成交的83％，办公产品成交最差，其次为公寓产品，再次为商业产品。商业属性产品在哈尔滨市存在一定的滞销，2021年哈尔滨市供应土地以商住用地为主，商住型用地各地块商业配比不同，但基本维系在20％-40％的配比值。商业配比较高的情况下促使商业产品大量供应，商业型产品购买力以投资客户为主，目前哈尔滨市整体投资环境较为单一，开发商在规划商业产品上多数以公寓产品为主，公寓产品依托于低总价宜商宜住等特性，开始入市期取得了一定的成果，但近年随着商业土地的加大供应，市场上该类产品较多，且投资客户消耗过度，造成了多个项目以价换量，市场出现部分低价公寓产品冲击市场，虽然在一定时期内会形成热销态势，但随着热度减退，市场回归理性，客户对该类产品价值会有一定评估，观望情绪更为加剧。
商会建议：优化行业税收政策
实时调整政策法规
商会建议，对房地产行业税收政策进行优化，根据市场变化实时调整房地产开发的有关政策法规。
1.土地增值税预征率
哈尔滨市土地增值税预征率为4％、4.5％和5％三档，明显高于东北三省、长三角、珠三角的核心城市，这不仅给本地房企造成了很大的税收负担和资金压力，而且也影响了许多知名房企的投资信心，建议进行相应调整。
2.企业所得税计税毛利率
近两年，哈尔滨市房地产市场非常不景气，房企利润空间越来越窄，亏损项目越来越多，现行计税毛利率已严重与现实情况脱节。一些房地产发展较好的发达地区，计税毛利率
普遍在10％左右，建议进行相应调整。
3.土地使用税
参照长三角、珠三角及东北三省一些核心城市，建议将哈尔滨市土地使用税各等级土地年税额标准由现行每平方米年税额24元至4元减半征收为12元至4元。
4.二手房契税
哈尔滨市现行商品房二手交易契税政策建议做如下调整。
公积金政策方面，商会建议，目前哈尔滨市公积金执行高层工程主体施工形象达到一层、多层工程主体施工形象达到二层即可项目签约受理贷款的政策，建议无限期延长此项政策，并建议将省、市公积金政策相统一，执行现行市公积金政策，高层工程主体施工形象达到一层、多层工程主体施工形象达到二层即可项目签约受理贷款。
商会建议，政府部门根据市场变化实时调整房地产开发的有关政策法规。包括项目规划指标的确定、审批应与客观需求、市场规律相协调，加强统筹和灵活性。在多宗临近土地出让前，希望自然资源部门要充分结合区域人口发展趋势、市场需求、城市功能配套现状等诸多重要因素，统一规划、综合考量区域（片区）的公共服务设施配比，制定合理的前置规划条件，以便公共设施资源利用更加高效、合理、均衡。
此外，针对哈尔滨地下车位大量闲置，去化困难的情况，商会建议，从降低成本、因地制宜、提升管理促消费三个方面对哈尔滨市地下车位市场进行改革和扶持。针对哈尔滨出让土地规划商业配比过高，销售艰难的问题，商会建议，结合城市区域商业活跃度和人口密集度等条件，以主城六区现有大型商业区为核心，向外发散，推行以小型社区商业为主、片区共享、以点带面的原则，对片区内商业配比进行统筹规划，降低单项目商业配比，不求大而全，只求小而精，避免出现单项目大商业比和大型集中商业区，从而降低开发企业经营风
险压力，降低全市商业市场的库存压力。注重“产城融合”落地效果的评估。商业用户与住宅执行统一的基础设施收费标准，取消原有商业水、暖、电、燃气高额定价，并切实允许公寓项目安装燃气设施。降低商业产品的交易税费，协调银行等金融机构，降低商业产品首付比例，进而提升交易活跃度，降低库存。
市场调控：回归良性竞争
降低落户门槛“抢人”
，结合哈尔滨及各区县库存去化周期变化曲线，实时调整供地节奏，土地出让分区调节。对于商品房库存去化周期大于24个月（或18个月）的区域，应立即停止供地，以去库存为主，相反则增加土地供应，平衡全市市场需求，提高商品房交易量；同时将全年土地供应计划及时公示，调整现有地价评估办法，门槛合理降低，让更多的开发企业参与竞拍，回归良性竞争秩序。
第二，参照其他城市先进经验，提高商品房预售价格备案的严肃性，真正落实限价政策，避免房价大幅波动导致的系统性恐慌。不仅要限高价，还要限低价，对严重背离区域市场平均成交行情的项目，停止预售许可审批；真正实行“一房一价”监管，对已获取预售许可证的项目，每套房均要给予实时价格监控，销售备案价格波动控制在±10％以内，从而实现稳房价、减弱消除系统性恐慌、提升购房者及市场信心的作用。
第三，优化不动产证办理流程，进户即拿证。目前，哈尔滨市购房者在房屋交付后1-2年才能拿到不动产权证，时间过长，不利于提高二手房市场活跃度。建议市、区不动产登记中心提前介入办理并优化办事流程，满足购房者进户即拿证的需求。
当下，各地都在进行“抢人大战”，纷纷出台各种优惠政策，吸引吸纳人口落户安家。黑龙江省、哈尔滨市的“抢人”动作却不是很明显，哈尔滨主城四区落户门槛依旧很高，要连续居住五年才能落户，而南方多数城市吸纳人口流入，落户政策是“零门槛”。哈尔滨市出台《关于鼓励来哈就业创业落户若干政策》中，学历性人才落户一次性发放安家费10万元；资格性人才落户一次性发放安家费10万元；取消哈市户籍人员父母投奔子女落户限制。这样的政策根本不具备吸引力，哈尔滨亟待出台更加优惠的政策，来留住哈尔滨人，吸纳中小城市的人来哈尔滨安家落户。并要打破门槛限制，在医疗、教育、社保等方面享受哈尔滨市民同等待遇。
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