2021重点城市楼市展望#S920

2021重点城市楼市展望#S920重庆、重庆！！

疫情、楼市、疯狂、调控、明星、代孕、大选等大瓜铺天盖地，人脸都没认全，就已经吃下一个瓜了，让笔者这样一个蹭不起热度的博主都有追热点的冲动了。

但是笔者深知，老是蹭热点，文章不保值，很可能过了一段时间，看起来就是个笑话。

既然我们还是个房产号，那我们还是重点关注下重点城市楼市的市场趋势吧。

一）上海

上海楼市这波牛市其实从20年1月疫情前就显现出端倪了。

因此，笔者于1月份就专门做了上海楼市的预测，认为20年上海楼市将持续回暖，见《上海楼市的总结与展望 #S740》。

尽管受到了疫情的打断，但是上海自疫情稳定后的3月份开始，楼市就已经稳步启动了。

在三年不涨使得购买力不断积累，进而导致改善需求开始爆发，社保二改五房票的释放，留学生归国、落户标准放宽、学区政策调整成公民同招随机摇号等众多因素多管齐下的作用下，新房摇号难，、改善房被哄抢成为了入秋以来主旋律。

5月份，笔者专门发表《上海楼市渐入佳境 #S830》，表明，上海楼市的牛市已经到来。

随着12月份到1月份楼市的跳涨，一名博士到处摇号失败的新闻成功引发了舆论对上海楼市“疯狂”的大范围报道，与此同时，上海调控也求锤得锤，迅速出台。

目前来看，调控政策堵住了上海楼市仅有的一些漏洞，与各地调控严格的城市看齐，鉴于上海落户难度仍然很高，上海的调控严厉程度已经和北京一样，达到了最严的程度。

再接下来升级调控政策的手段和空间已经很小。

一直以来，上海的调控一直很严格，户口难落、外地户籍单身不能买房、五年社保等标准早就是数一数二的高门槛。

因此，20年开始的这波牛市，炒作成分并不占主流，切切实实的学区、自住、改善需求的集中释放才是根本，与深圳20年上半年的牛市完全不同。

针对深圳楼市，笔者也专门撰写了《深圳啊，深圳#S850》，上海的情况和深圳可谓天壤之别，虽然都是牛市，但动因完全不同。

因此，上海本次出手的调控政策，对当前主流的上海购房者的杀伤力度是很有限的，相对温柔的，可能会使得上涨的速度不那么暴力和疯狂，但是无法改变上海楼市上涨的趋势。

更何况，导致本次牛市的领涨标的---的政策没有丝毫改变，要想刹住行情，谈何容易。

上海历来一直不温不火，火的只有浦东的几个学校，因为上海历来都是民办强于公办，公办学区只是保底意义上的存在。

但是公民同招在撕碎了民办优势的同时，却把原来鸡肋的公办学区推到了台前，从而导致了尤其是九年一贯制学区的暴涨，这可能是当初政策制定者始料未及的。

闵行外环外的价格飙升 

估计下一步学习北京的多校划片也成了不得不做的政策选择了。但是九年一贯制这个大炸弹怎么拆，笔者还真想不到什么好办法。

姑且让上海继续飞吧，这是市场货币购买力的自然释放过程，说白了，辛苦了几年赚到的钱，总归要买房换房改善生活投资教育吧，既然攒够了钱，那它就一定会流向最终储存财富的地方。

二）成都

20年的成都楼市，与上海楼市走势很像，也走出了结构性行情。

尤其是到了年底，品质改善房、均有了明显跳涨，一时间成都楼市要接棒上海论调喧嚣尘上。

成都各个小区的业主也纷纷组建各种委员会，学习杭州、合肥等地的先进经验，对小区房价进行指导。

成都南城都汇小区品质提升联盟

成都楼市自20180515调控之后，仅仅阴跌了半年多，进入2019年就接近于稳定了，尽管一手限价房仍然低于二手房，但是二手房的价格并没有继续下跌。

进入2020年，等到低价地楼盘消耗殆尽后，大批量高价地楼盘疯狂入市，将整个城市的一手房价格推到了二手房之上。

高价一手房反过来使得二手房具有了性价比，在这种二手拉一手，一手拉二手的作用下，成都房价终于创下了新高。

当前的、改善房的价格已经突破了20180515的价格，成都楼市尽显新一线城市的王者归来之气。

成都价格 数据源于链家APP

当前的成都调控政策已经是二线城市最严格，只是落户相对容易，严厉程度仅次于京沪，比715之前的深圳严格许多，已经没有什么进一步严格的空间了，因此本次成都的上涨，偏向于上海模式，而不是深圳模式。

也就是说，成都人民真的在这几年中，赚到了财富，经济获得了发展，人口吸引力获得了提升。

这些财富迟早要换成买房的购买力，用来坐实新一线城市头牌的实力，房价创新高是对成都城市发展的认可，别无其他，这是成都应得的。

2021年，成都楼市应该会持续温和上涨，结构性地上涨，但是在如此严格的调控措施下，大涨、普涨很难。

三）重庆

2020年的重庆，可谓不温不火，各种互相矛盾的消息乱飞，各个板块，各个楼盘有涨有跌，盼涨价的人很失望，看空的人也没拿出多少降价的证据，浑浑噩噩这一年就过了。

但是到了年底年初，细心人会发现，重庆市场有变化了，暗流涌动，出现了价格夯实向上现象。

尽管重庆不像成都、上海、合肥那样跳涨，但是细心观察几个标杆楼盘，走访一线市场，比如融景城、长嘉汇等，均出现了交易量放大，底部夯实，价格微涨的状态。

在近两年的楼市横盘期，重庆的各方面的情况在发生变化，只不过都是些微小的变化，但足以预示着未来的趋势。

重庆两江四岸保护、山城步道建设、文化旅游、服务品质、十八梯、基础设施、关键的轨道交通与桥梁建设（红岩村、曾家岩）、重庆北站的改造，重庆西站的收尾、“远洋里”落地鲤鱼池等，很多烂尾多年的工程都看到了曙光，尽管是一些小小的进步，但是积少成多，山城的面貌开始焕新。

远洋集团投资重庆建设“太古里”

不仅如此，重庆人的思维也在开阔，不少有识之士已经开始将房产价值视作城市的红利，在与成都的竞争中，在引进人才招商引资过程中，房产作为重要的资产的概念也开始深入人心，思维的转变迟早会带来政策的转变。

从近两年重庆停止建设公租房，清理公租房套利行为，在房价横盘期不断上调房产税线等举措，均一改之前的思路，开始尊重市场，回归市场的道路。

最后，尽管重庆本地人士对外地开发商拿地王被套的事情很热衷，不少人都当笑话看，但是重庆的主城区地价确确实实在上升。

从近期核心内环释放出来的地价来看，重庆楼市尽管没有掀起土拍高潮，但是起码坐实了当前内环建面3万起的价格，跌无可跌。

当前的重庆，比较类似于2020年初的上海，楼市的前进的信号已经越来越明显，但是距离全面爆发还有相当长的距离。

当前，很多人都在问该买哪里，上海好像已经来不及上车了。

像合肥、杭州、西安、成都、广州这种已经涨起来，或者连涨好几年没有明显冷清回调期的城市，现在再冲过去，怎么下得去手啊。

老鸟早就在一年前建仓完毕了，哪会等到媒体都开始报道，业主开始成立委员会了才跟进买入啊。

现在，你可以做一只重庆的“老鸟”了，年初种下种子，年末收获粮食，时不我待啊。

最后，在目前的一线城市中，深圳已结束，广州上海已上涨明显，热门地区已经进入无房可卖的状态，只有北京目前仍然有房可抢。

在外人眼中，北京的购房难度门槛较高，但随着最近两年贷款的放水，北京也出现各种贷款7成75成乃至9成的黑科技，随着上海广州最近收紧限购，限制离婚，北京反而成为一线城市中，价格，限购最松，贷款友好的城市。

能够掌握专业的操作手法，有业内老司机带路，北京人也玩的风生水起，尤其最近深圳广州上海大量资金涌入，已经出现客户排队等房的现象。