[摘要] 龙腾虎跃的农历新年并未给地产市场带来些许的新气象，春节前后，全国地产成交量依旧保持低迷。预计一季度整个的地产成交将创下2008年底以来的新低，继续收紧的政策和供需双方的预期变化以及未来经济形势的谨慎乐观将主导今年的地产市场进行深度调整。
我们认为，全行业投资增速月度同比数据将在2012年一、二季度加速探底，2011年12月份当月同比增速在12.5%，预计未来一个季度将出现10%以内的同比增速；行业自身投资增速探底也将带来行业基本面的探底，预计二季度之后基本面、投资数据将逐渐回升。当前是基本面和行业投资筑底过程。预计2012年全年投资增速在15%左右。今年地产投资中保障房的贡献比例将进一步扩大，除了市场预期的700万套新开工，上一年后续的投资拉动预计也将会形成5000亿元左右的投资规模。
地产股内部分化加剧
2011年地产板块整体下跌22%，体现出较好的抗跌性。在细分板块中，龙头地产商跌幅，2011年板块整体跌幅为3.31%，保障住房板块跌幅，整体为33.22%。
从估值的角度看，经过一年的调整，目前地产股的估值已经充分反映了未来房价下跌20%的风险。截至1月20日，申万地产股的PE(TTM整体法)为13倍，PB(整体法)为1.93倍，地产板块整体的估值水平已经低于2008年四季度以来的估值。按照PNAV方法算，截至1月底，地产板块整体折价45%，其中一线城市地产股折价40%，二三线中小地产股折价超过50%。
随着市场和预期的变化，地产股的估值在不断走低，只要政策的方向和力度不发生大的变化，那么地产股低估值的状态不会有根本性的变化。
预期2012年政策会有一定的微调，一些被错杀的地产股可能有较大的反弹压力，这不仅体现在估值上，而更多体现在实际业绩的支撑，2012年地产股内部分化将进一步加剧。我们看好商业地产和龙头地产公司，商业地产可能是未来地产业受到政策影响较小的一个板块，而龙头地产公司凭借强大的资金和分散风险的能力，在紧缩的调控中生存能力更强。（来源：中国证券报）
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