[摘要] 黄金周刚过，土地市场再起波澜。北京、上海、杭州等多个一、二线城市密集挂牌出让多幅土地，大型品牌房企频频大手笔拿地，土地市场“躁动”呈燎原之势。地市究竟是“解冻复苏”还是“过热反弹”?土地市场“躁动”对楼市调控大局影响几何?
是解冻复苏还是过热反弹 躁动之下看土地市场
黄金周刚过，土地市场再起波澜。北京、上海、杭州等多个城市密集挂牌出让多幅土地，大型品牌房企频频大手笔拿地，土地市场“躁动”呈燎原之势。地市究竟是“解冻复苏”还是“过热反弹”?土地市场“躁动”对楼市调控大局影响几何?
土地市场“躁动”呈席卷之势
一个月前，杭州土地市场投下“重磅炸弹”：杭州市国土局一次性预告将出让26宗、1200余亩土地。10月以来，这些土地逐渐进入正式的拍卖程序。据近日杭州市国土资源局发布的土地出让公告，10月杭州主城区将有超过20宗土地密集出让，总面积近70万平方米，超过1000亩，创年内杭州单月出让土地面积之最。
上海、北京等多地土地市场表现同样抢眼。国庆长假后周，上海集中推出5幅地块，出让面积共计33.69万平方米，起始出让金总额89.55亿元。其中10日推出的三块土地全部成功拍出，土地出让金收入超过60亿元;位于徐汇区滨江板块的一块宅地经过多轮竞价，被一竞买人以45亿元总价竞得，折合楼面价27055元/平方米，溢价率达到42.86%。
节后几天，多个城市的土地市场呈现热销局面。各地土地市场在迎来9月成交高峰之后，10月份依然保持强劲的成交势头。万科、保利、首开、龙湖等品牌房企的拿地步伐明显加快，近期北京、上海、杭州等地的土地市场频现这些大型品牌房企的身影。
地市“解冻复苏”难言“过热反弹”
土地市场的变化出现在7月底，国务院派出的督查组调查后发现，一些城市今年上半年商品住宅用地计划执行进度较慢，个别城市不到计划供应量的10%。此后，地方推地步伐明显加快。
中指院研究员曹旭东认为，目前的土地市场整体呈现“解冻复苏”的状态，难言“过热反弹”。“现在土地市场的热销局面是地方政府‘以价换量’的结果。”曹旭东说，也就是说，土地市场的复苏是地价低位运行的正常反应。
从各地的成交情况看，地价普遍维持在相对较低水平。9月份杭州推出的土地，多数以起拍价成交。同时，值得注意的是，此轮地方政府“推地潮”中，宅地的占比并不大，宅地“僧多粥少”从而出现多轮竞价和较高溢价也属正常。
从拿地企业来看，市场中活跃的仅是少数在布局、高周转经营的开发商，如万科、保利等大型房企，中小房企仍比较沉寂。在严厉的调控政策下，房企拿地策略逐渐呈现分化态势，大型房企“跑马圈地”，一些中型房企持续观望，更多的中小房企“无米下锅”。
分析人士指出，土地市场的拿地策略分化显示房企的真实状况。一些大型房企销售情况较好，拿地“补仓”是正常需求，但更多的中小开发商仍在资金“饥渴”中挣扎。很多房企根本没有资金进入地市，土地市场近期“反弹”的可能性不大。
不过，也有业内人士指出，土地市场“躁动”仍值得警惕，土地市场成交量上升，很可能带动地价升温。应密切关注土地市场变化，防止土地市场由“复苏”转变为“升温”，必要时要果断对土地市场“走热”踩刹车。
增供给有利于稳预期
土地是楼市的“面粉”，加大“面粉”供应有利于“面包”价格的稳定。曹旭东表示，最近几个月地方政府推地力度加大，开发商在较低价位拿地，对楼市增供给意义重大，为房价回归预留了空间，将强化楼市回调预期，利好楼市调控。
多位业内人士表示，地方政府既有土地供地指标压力，又有地方财政吃紧压力，加大土地供应仍将持续，这将使土地市场处在“量升价稳”的状态，长远来看，有利于保障楼市供应，符合增供给保长远的楼市调控方向。
不过，要防止“地王”、高溢价地块出现影响预期。曹旭东表示，中小房企应谨慎拿地。“经历一年多的严厉调控，开发商手中的资金并不宽裕，小房企更应该‘量入为出’，盲目拿地风险很大。”
专家提醒，地方政府应注意推地策略，避免密集大规模推地人为造“地王”。中央应强化对地方土地市场督查，严防地方政府和开发商推高地价，向楼市传导升温预期。
业内人士建议，本轮“史上最严”楼市调控已逾一年半，与房地产发展相关的财税制度安排、土地使用等深层次改革应因时而动，既为楼市调控深入破除障碍，也为房地产健康发展奠定基础。
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