[摘要] 2014年大中城市楼市房价由全线快涨逐步转变成普遍下跌，房价下跌城市迅速增加。本次住房市场调整与此前相比具有以下特点： ，调整（衰退与复苏）时间更长、速度更慢、程度更深；第二，未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。
住房市场结构性问题突出局部风险加大
住房市场：潜在性供给过剩严重，结构性失衡突出
过去几年，竣工面积快速增加，尤其是2011、2012、2013年均接近20亿平方米，人均住房面积迅速提升，住房短缺时代提前结束。按照每年城镇人均1平方米的快速增长，每年住房总增长8亿平方米左右，考虑拆迁重置，每年不应超过12亿平方米。但若按照过去几年每年增加20亿左右的增长，未来住房存在严重的潜在过剩。
同时，一二线大城市 级别高，基础设施和公共服务好，人口聚集势头猛，住房需求旺，但是这些城市土地供应量相对紧张，住房供给相对滞后；而三四线城市， 级别低，基础设施和公共服务差，人口聚集速度相对较慢，住房需求小，但这些城市土地供应大，住房供给相对过剩。
根据第六次人口普查数据以及本文估算：2010年4.4亿城市非流动人口中的2.2亿基本解决了住房问题；19.1%两套以上，3.5%三套以上。2.2亿流动人口的0.88亿基本解决住房， 2.2亿流动人口的1.32亿住房存在严重的问题。
总体上，住房结构市场问题具有必然性也是总体可控的，这些问题主要是市场发挥不够和 保障不足造成。
住房金融：结构失衡加剧，风险概率增大
一，房地产融资在全社会融资中的比重不降反升。第二，房地产融资市场的集中度过高。中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右，其中，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右。第三，个人按揭贷款余额规模巨大（接近10万亿元），面临期限错配、利率和房价下跌恶意断供风险。
住房用地：供大于求，价升量跌
过去10年，地价远高于房价上涨。2003-2013年商品住房成交价涨幅为145%，但主要城市的居住地价涨幅达到了332%。2014年前三季度在土地成交面积减少24%的情况下，楼面地价上涨达5%，一线城市成交面积减少31%，地价增长57%。土地市场总体供大于求。2014年1-9月，300个城市共推出住宅类用地面积34594万平方米，同比减少20%。1-9月，300个城市共成交面积26605万平方米，同比减少28%。
宏观政策：宏观政策面临两难，政策引导预期遭遇挑战
，货币供应难以有效传到实体经济尤其是中小企业。当前，一方面，货币供给余额超过百万亿，利率和法定准备金率偏高，货币供给增长率偏低：2014年9月底，广义货币（M2）余额120.21万亿元，同比增长12.9%，比去年末低0.7个百分点；社会融资规模增长较慢，2014年前三季度社会融资规模为12.84万亿元，比去年同期少1.12万亿元，中小企业融资难、融资贵十分严峻。房地产抵押贷款和开发融资也面临难与贵问题。
第二，经济下行和房地产下行导致 收入减少，但支出要增加。经济下行导致财政收入下降，房地产市场调整，尤其是地方 的房地产税和土地出让金大幅增加，但是刺激经济增长，增加住房等社会保障支出， 一般性支出面临挑战，长期实施扩张性的财政政策更是压力巨大。
第三， 宏观政策对社会预期的有效引导面临挑战。过去十年， 在住房市场的调控中拥有相当的主动性，即市场主体对 的调控政策具有敏感性，也即 政策能够很有效引导市场预期。未来随着买方市场时代的到来，以及此前调控政策效应在市场主体中反复体验， 政策有效引导市场预期面临一定挑战，政策不仅难以得到市场主体的积极回应，甚至还可能产生逆向选择。此前一些地方 解除限购政策，以及9月30日央行出台贷款放松的政策，没有达到预期的效果即是例证。
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