[摘要] 2014年，一线城市交易量下降、价格上涨乏力，二三线城市陷入低迷的去库存周期。新年之后，又传出佳兆业破产重组、恒盛地产资金链断裂的消息，“狼来了”的预警似乎正在变现。
区域分化加剧/
报告显示，一线城市土地成交均价上升幅度尤高，二线城市略有下降。说明一线城市土地价值仍然深受市场认可，吸引了多个大企业争相布局。预计2015年土地市场将在2014年基础上有所复苏，但不同区域分化将更加明显。
亢亚娟指出，大城市“房冷地热”现象突出，房企逃离三四线城市，向一二线城市集聚的态势仍在持续。
在一线城市，由于市场降温，成交量重新回落，为6825万平方米，降幅达32.4%。但成交均价依然延续了2013年的上行趋势，为7429元/平方米，增幅为37.8%。由于土地资源的稀缺性，外加房价远比三四线城市坚挺，一线城市的土地价值在市场冷淡的情况下依然凸显。
在二线典型城市，土地成交总量在近两年逐步缩小，2014年为18485万平方米；从土地成交均价来看，基本稳定在1500元~2000元/平方米之间，其中2013年大幅上升44.2%，2014年为2040元/平方米，略微下降3.2%。
成交量方面，一线城市中广州跌幅大，上海跌幅小；二线城市中，重庆跌幅大，西安跌幅小。十大典型城市土地成交均价同比以上升为主。一线城市均价均为上升，且增幅较大；二线城市除天津、西安上升之外，其余城市均价都出现了一定程度的下滑。尤其是杭州，下跌10%，房价跌幅大。
地方财政是否会亮红灯？/
李战军认为，在现阶段，土地出让金作为地方政府财政收入主要来源的状态不会改变，且不同城市的土地出让金贡献分化将成为常态。
但他同时指出，土地出让金的明显下滑还不至于对地方财政产生根本性影响。除土地出让金外，地方政府还可以通过税收改革，减持国有股等方式补充资金，偿还地方债等。
明源地产研究院主编潘勇堂认为，2014年楼市低迷，中小开发商对行情不乐观，导致拿地积极性不高。目前的地价对于开发商来说压力比较大。中小开发商根本拿不起一二线城市的土地，只有“巨无霸”型房企才有能力继续拿地，他们很多时候也会选择“联合体”的方式，从而减轻资金压力和风险。
对于2015年地方政府的财政压力，潘勇堂认为，由于政府在土地市场有调节的主导权，2015年可以通过控制土地出让的节奏来补充资金。首先要防止流拍，再争取更高的溢价。长远看，提升城市品牌，提高规划水平，对地方政府卖地都是有利的。地方政府如果对土地出让金依赖过大，2015年压力就比较大，对于那些对土地出让金依赖较小的地方，波动不至于太明显。
纵观，地方财政压力大的可能是三四线城市。目前这些城市的库存去化仍然非常困难，开发商普遍认为三四线城市没有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱产业，消费能力太弱，财政问题可能会更多地暴露出来。
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产品策略
开发商自救：升级产品调整结构
每经记者杨羚强发自上海
“以往绿城40%~50%左右的销售额来自给富有群体造住宅，2015年开始，绿城会做一个调整，这一板块可能只占10%~20%的份额。”绿城中国董事长宋卫平1月23日在青岛的一次业主和媒体的交流，引发了业界震动。很多人没有想到，在国内深耕高端住宅领域的绿城居然也开始为白领建房。
在绿城调整产品结构的背后，是日趋严峻的市场环境。宋卫平甚至提出，向小米创始人雷军学习，做利润只有不到7%的产品。激烈的市场份额竞争，也许会让本来毛利就在不断下滑的地产业进一步压缩利润空间。
产品结构调整
据观点地产网的报道，宋卫平在上述交流会上曾透露，未来绿城将为中国城市主要的群体“白领”建房，尽可能推动80后、90后城市白领的生活品质、丰富程度和生活幸福程度，这是回到绿城后要做的事情。
几乎在宋卫平发表上述讲话的同时，绿城曾经的合作伙伴融创也传出了收购佳兆业的消息。和融创定位高端消费市场不同，佳兆业是一家以刚需产品为主打的房企。
绿城和融创不约而同瞄准刚需市场，让业界疑惑：面对疲软的市场，高端住宅开发商是否也面临转型的压力？
研究中心分析师杨科伟表示，根据调研，从2010年开始，市场48%的购房者就是为了改善需求。因此他对绿城转型“刚需”的想法的正确性有所怀疑，因为刚需并不成为未来房产市场的主力。
对此，绿城方面表示，所谓转型“刚需”，是媒体的一种误读。根据此前的了解，绿城所针对的白领购房人群年收入也要达到30万元左右，和通常意义的刚需存在一定的差距。
宋卫平的一位助手告诉《每日经济新闻》记者，宋卫平所说的白领应该指的是中等收入人群，有些人虽然不是白领，但收入却并不低。这些人有改善居住的需求，也可以视为“刚需”的一种。
但绿城产品结构将有变化，这一点是肯定的。
中房信研究总监薛建雄说，这种改变和购买力有一定的关联，如今改善型需求购买的主力户型在90~120平方米。而80后、90后的生活习惯和60后、70后不同，家庭的小型化，使得消费者对居住空间的需求变小。
杨科伟表示，目前的改善型产品不像此前那样大幅增加户型面积，和目前土地出让价格较高有关，开发商要控制总价，就必须要缩小建筑面积，以保证楼盘的销售。
盈利模式变化
在户型面积无法大幅增加的情况下，开发商怎样吸引改善型消费者入市买房？杨科伟说，开发商主要通过增加硬件和配套来实现。
比如，上海大宁金茂府项目就安装了抗霾防PM2.5系统、全屋软水净水系统、智能家庭控制系统等十二大科技系统，用高科技全面提升楼盘的品质，以和周边乃至整个北上海的对手差别化竞争。
记者梳理海尔、小米等智能家居企业的合作房企发现，前30强的房地产企业中，已有超过15家企业和上述两家企业建立战略合作关系。
亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说，提升产品的硬件，牺牲部分利润，固然是为了提升品牌的市场份额，但更重要的目的是为了在房地产开发之外，寻找新的盈利点。
世茂集团副总裁蔡雪梅在多个场合提出，未来房地产开发的盈利模式，将从主要靠土地增值获利，转向依据“人性需求”开发获利，住宅成为一种可以接入医疗、教育、超市、保险、家居等各类商品和服务的新的移动互联网平台。
潘石屹、宋卫平、冯仑等都表达过类似观点，提出了基于移动互联网的创新盈利模式。
张化东表示，智能家居、低碳科技等产品，正是房地产企业搭建住宅互联网平台所必需的硬件，将是未来开发商创新盈利模式的关键。
而对房企来说，房屋售出后的服务，也是弥补产品升级后利润压缩的必经途径。只有大量增加服务领域的盈利，开发商才能在产品升级后不涨价，进而达到快速周转，提升更多市场份额的目的。每经记者区家彦
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