[摘要] 2012年12月18日，由中指研究院与房天下联合主办，由房天下和家天下网联合承办的 “新形势·新机遇·新发展”2012-2013中国（哈尔滨）房地产形势报告会盛大启动。中指研究院指数研究中心常务副总经理葛海峰先生就“当前中国房地产市场分析及未来展望”主题和与会嘉宾共同探讨了中国房地产市场形式。
刚才利用一点时间回顾了今年整个房地产市场的价格，供给，需求，包括企业的一些表现。下面可能要看走势，未来会是什么样的状况？未来到底是以什么样的心态来对待？
首先，我们判断政策。刚开始我已经说了，我们依然会判断政策总体趋向。我们不要奢望限购措施明年就取消掉，这个不太可能会出现。房地产调控依然会持续。但是市场总体走势是向好的。有几个方面：，宏观环境，经济基本面会逐渐转好，包括货币政策依然是有放松的可能性。我们认为，经济面的好转，依然会支撑这个市场继续走好，但是由于经济面的转好，房价有可能会继续攀升，在这种背景下，房地产调控政策会是从紧的趋向。所以限购，限贷的措施不可能会取消。另外一方面，我们认为房地产税可能会在明年在更多的城市和省份试点。
我们认为明年市场的特征会有所分化：是城市分化，一线需求会更加旺盛，供应量大的二、三线城市会跟上，但是整体的表现会相对走弱。我们的判断，明年一线城市，市场依然会保持比较强劲回暖的潮流；二、三线城市会跟进。所以特别是哈尔滨开发商，应该是值得期待的。现在对于哈尔滨开发商来讲，进入到11月份，12月份，1月份是一个淡季，明年开春我感觉是一个比较好的销售的契机，抓住这个契机，也许会为2013年的整个销售的表现打下一个良好的基础。
从供应上来讲，我们认为二、三线城市的供应是超过消化能力的，这是比较明显一个特征，供大于求。一线城市严重的短缺，一线城市供不应求，二、三线城市供大于求，这是一个表现。价格来讲，一线城市价格上涨压力比较大。企业的这种分化也会出现，包括产品也会出现分化。，企业的拿地会回归一、二线城市。我感觉从策略上来讲，合理的布局定位和适时的调整价格，还是一个主线条，所有的开发商不要认为明年价格有可能会上涨，所以我就追求高利润，我就要调高价格等等，我还是认为，明年要以快销为主。所以定价相对来说在区域内要有一定的性价比，特别是三、四线城市，为什么呢？因为对于三、四线城市来讲，供应量是很大的，同质的竞争比较严重。所以你的策略，不以快销为主的话，不以价换量为主，相对来说是比较困难的。
我们认为十八大之后，整个宏观经济重点还是会“调结构”，稳中趋紧的方向依然是房地产调控的一个方向。但是我们可以看到，城镇化和收入倍增是一个亮点。为什么提城镇化，没有提城市化，我们说未来的城市化或者是未来的城镇化，其实是在二、三线城市，因为一线城市的城镇化已经基本上都完成。我相信这届政府，肯定会把重点放在二、三线城市的城镇化。我感觉会放在环渤海，长三角和珠三角经济圈，中心辐射能力强，有很强的带动作用。我感觉哈尔滨也具备这样的条件，哈尔滨市场是什么样的特点呢？外来的，别的省份来的人很少，但是对于整个黑龙江来讲，如果他有钱了，他要进入城市了，的是哈尔滨。这样的话，对哈尔滨的开发商来讲，这就是机遇。另外就是收入倍增，既然收入要增长？大家的这种承受能力肯定是要提升的，支付能力的提升，也会带来住房需求的增长。
中长期展望。从中长期来讲，房地产行业是受宏观经济和政策影响最为显著的。从历年的情况来看，也是这样的。比如说政策的出台，包括房地产市场和货币政策的调整对房地产的影响是非常的显著。其实今年市场的回暖得益于今年货币政策的调整。中长期来讲，城市化率进一步的增长，以及居民收入的增加，为房地产创造了比较好的外部环境。未来10年，城市化率会稳步的提升，新增的城镇人口达到1.8亿人，首次置业的需求达到50亿平米。现在一年商品房的消化量大概是在11亿平米左右，新增首次置业的有50亿平米的需求。我们按照联合国人口署对中国城市化率的预测，到2020年，我们的城市化率要达到61%，目前黑龙江整体的城市化率是55.7%，未来10年新增城镇人口要超过500万人，会带动住房需求1.5亿平米需求量。 这是国家统计局的调查，在2010年底做的人口普查。在目前所有的家庭当中，现在依然有超过7000万户的居民，人均住房面积是低于30平米的，这些家庭，是有强烈的改善的需求。
还有一个数字，这个数字值得黑龙江包括哈尔滨的开发商重点关注的，在有26%的家庭是在租房居住，这个数字相对来说是比较可靠的，因为是通过人口普查抽样调查来做的数据。北京和上海租房住的人口数差不多在38%，37%的水平，接近40%的水平，也就是说在北京和上海，有40%的人是租房住，这指的是常住人口，不是打工和住在工地的那些，而是常住在这个城市的人口。这部分人群，其实是很强的需求力量。不过，黑龙江是排在倒数第2位的，11%。这个数字表明什么？也就是说，我们从目前的数字上来看，黑龙江住房自有率是很高的，可能哈尔滨也是这样的情况，住房自有率很高。也就是说从中长期来看，我们会有一个判断，中长期来看，黑龙江的需求或者说哈尔滨的需求，会以改善型需求为主，这是值得大家去探讨的。可能近一、两年，你的刚性需求的产品卖得不错，但是未来10年，也许我们的改善性需求会有一个很好的增长，特别是在黑龙江和哈尔滨区域，这值得我们去关注，开发商可以想一下，这里面是有空间的。我们说刚性需求，很多人认为刚性需求就是首次置业，我们不这么认为。我们认为刚性需求：一个是首次置业，一个是首次改善，这点开发商可以作为未来一段时期的普遍探讨的一个问题。比如说现在卖的是刚需，那未来怎么办？是一直卖刚需，一直做刚需产品吗？可能不同的城市有不同的特点，这值得我们探讨。
另外，中指研究院从03年开始做城市投资分析，我们联合国家统计局做了286个城市，286个地级以上的城市做了一个排名。应该说东北和中西部的城市排名在上升，与三大经济区的差距在缩小。东北，比如说像哈尔滨，长春，盘锦、营口这些排名是明显在上升。其实从投资吸引力上来讲，我们哈尔滨还是有吸引力的。另外一方面，说得长远一点，我们把东北区域34个城市做了一个排名，沈阳、大连、长春、哈尔滨是排在前4位的，作为哈尔滨来讲，我感觉现在面临的一个机遇，也是挑战。挑战是什么，我感觉在目前市场上供应量比较大的情况下，怎么样在这个市场中脱颖而出，怎么样获得更好的销售表现，这是值得我们去思考的；机遇是什么，刚才说过，一线城市已经回暖，除非国家再出更严厉的调控政策。我们相信明年年初到明年年中的阶段，三、四线城市的市场表现一定会好于今年的下半年。我也希望，哈尔滨的开发商能够把握住2013年的机遇，取得更加优异的成绩，取得更加优异的表现，谢谢大家！
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