[摘要] 2011年12月14日，2011-2012中国房地产形势报告会(哈尔滨站)正式启动。房天下控股董事长、中指研究院院长莫天全先生出席本次报告会，并做了《2011-2012中国房地产市场形势分析》的主题演讲。
莫天全：详细分析2011到2012年中国房地产市场形势之前，首先我谈一些最近北京开会的情况。
个，从去年4月份以来，房地产产业的调控政策是不是有效果，出现问题是在什么地方。因为恰恰当时9、10月份，百城价格指数呈现出连续的下降，大家共同的感觉是，调控政策终于出效果了，虽然是姗姗来迟，但是在一年半以后，效果还是出来了，说明调控的主要的目标——房价不再上升了，而且有下降的趋势。虽然是环比，不是同比，但起码这是一个信号。刚才桑会长说到拐点的问题，就是一个信号。
调控政策是有效的，但是存在几个问题。一个问题是土地的成交非常少，真正推出来的土地成交，还没有计划的50%，只有计划的44%。大家知道，土地的成交量减少的话，对以后三年、五年以后的市场状况影响是非常直接的。调控政策也许现在是有效的，但是三、五年以后怎么办？因为地方政府的利益跟中央政府的利益应该是有不一致的地方。所以说地方政府不足够出让土地的话，对未来房地产市场会带来直接的影响，这是个现象；
第二个现象，当时给套购房者70%的利率优惠的政策还没有取消，虽然当时有这个政策，但是实际上我们真正想要政策达到的目的是让中低收入者可以买得起房，可以有地方居住。这个目的并没有达到。因为银行是一个利益导向的单位，他不太愿意贷款给套购房者，他可以贷款给第二套，或者是第三套购房者，因为他们可以付得起的利率比套购房者的利率还高。虽然有政策导向，但是执行层面上，套购房者是不能顺利的拿到他们的贷款的。所以当时的一个建议是，中央政府能不能有一个特殊的机制或者是机构，像美国一样，金融上支持套购房者，这样既可以支持房地产市场，同时又可以满足政策导向，让中低收入者尽快买得起房；
第三个存在的问题，还是跟开发商有关，大家感觉开发商还是有一些土地，或者是有足够的土地，还没有及时的开发，导致供应量从某种程度上来说是不够的。前两年为什么价格上涨这么快？或多或少的跟供应量的短缺是有关系的，当然最近供应量上来了。小的结论是，至少我们现在在一段时间之内，不需要更多的政策，效果已经出来了。但是同时在一年之内，现在的政策也不能放缓，除非出现很大的基本面的问题，这时候有可能会调整，但是短期之内，在目前的状况下，不能减少现在的政策。
其次，谈一下保障性用房。
，保障性用房今年有3600万套，有一个很大的量。大家感觉不可思议：怎么会出这样的政策？但是有一点，是开发界和房地产界没有想到的：保障性住房政策的出台，有财政政策方面的另外一个因素。一方面保障性住房的出台，虽然会存在很多的问题，但是确实让中低收入者感觉到有一些指望，它的社会影响力还是有的，而且是正面的影响力，它或多或少还是可以缓解一下中低收入者购房的问题。因为政府从制定政策的角度来说，考虑的是整个社会的问题，而没有从房地产开发界考虑我们的或者是利润的问题，这是一个好处。
莫天全：第二，中央政府知道政策的出台会给房地产业带来很大的影响。因为房地产业也是国民经济当中非常重要的一个产业，它跟我们的核心产业息息相关。所以保障性住房大力出台和推进，可以弥补传统的房地产开发下降，负面的影响是对国民经济的冲击，这块跳出了房地产考量的是整盘棋的问题。
第三，我们有可能没有考虑到，实际上是一个财政刺激支持国民经济的一个政策。我们知道政府干预，凯恩斯曾经非常赞同政府干预，它在经济不好的时候，或者是为了支持经济的话，可以鼓励或者是主张雇佣一大批人去找一个地方挖坑，因为就业可以支持经济的发展；同时再雇一大批人把坑给添上，不停的挖坑，添坑，带来就业，刺激经济，或者是支持经济往前发展。即使那纯粹是一种浪费。但是想一想保障性住房至少还是有用的，它至少比挖坑，添坑的政策会好得多。所以，我们有时候谈政策的时候，回到保障性住房，说1000万套，3600万套，这个数字确实是不可思议。刚才说是30%，40%，50%的水平，但是从整个的宏观经济来考量，有一定的道理存在。它存在20年，至少比挖坑强多了，可以支持经济。所以说保障性住房虽然存在很多的问题，但是政策制定考量的层面有可能跟环境产业考量的层面有不一样的地方。
三、对2012年的看法和展望。
谁知道2012年会是什么样？我相信谁也不能斩钉截铁地说，明年是怎么样的一个状况。但是大家共同的看法是，2012年应该不会坏到什么地方去。但是能不能回到前几年那么疯狂，那么好的一个阶段，那么好的一种状况呢？也不太可能。
价格方面，估计会有5%左右的调整，的水平是这样，个别城市可能会到10%左右。但是，应该不会出现最近在上海出现过的情况了。我知道中海、万科，龙湖三个品牌项目降价20%到30%，降价以后，几百套房全部卖出去了。我们知道得很详细，因为这三个项目都是品牌开发商跟房天下合作的，是房天下卡的会员。中海晚上11点的时候通知的房天下会员卡，当天晚上就把几百套房子全部消化掉了。
所以说，这次极个别的情况是20%到30%的下降，这对总量还是有用的。明年的价格，下降5%左右应该是一个粗略的判断，但是最终是不是这样，谁也说不清楚。上半年，下半年，气氛完全不一样。 二手房市场现在在北京和上海出现了价格倒挂的现象，很多地方二手房价格比新房价格高，所以预计明年二手房价格下降会比新房下降来得剧烈得多。现在二手房的成交量几乎到了一个边缘的状况，特别是很多性的中介公司，关了很多的门店，跟新房市场相比，他们的压力比我们新房的压力更大。
四、有关政策层面。
现在的政策很多是短期的政策，权宜之计，很多是行政手段，谈不上经济手段。问题是是怎么用行政手段来控制目前的状况。你说是不是政策制定者有非常清晰的思路，也没有；到底下一步怎么办，他们也不知道。但是起码有一点，现在这个政策，还是有效的，这是大家都知道的。从短期政策到长效机制的建立，这确实面临很大问题。
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