[摘要] 2011年12月14日，2011-2012中国房地产形势报告会(哈尔滨站)正式启动。房天下控股董事长、中指研究院院长莫天全先生出席本次报告会，并做了《2011-2012中国房地产市场形势分析》的主题演讲。
莫天全：现在谈一下二手房的市场。实际上二手房市场比新房市场压力更大，我们很少看到有开发企业出现大的问题，听说了很多的故事，但是包括杭州的绿城，我前段时间跟绿城的宋总聊天，他说压力很大，大概有100多个亿，要在年底之前筹到，还有70多个亿没有着落。虽然有这么大的压力，但是绿城还是有很多办法的，大不了卖点项目，或者是降价，资金回笼出来，还是可以继续下去，只是暂时压力大一点，暂时利润受到一些影响。
跟二手房相比，二手房在北京和上海已经有相当多的公司关门或者是倒闭了，所以说二手房的压力很大。今年1月到10月份，主要的城市二手房的成交量同比下降了31%，9月到10月份，降幅超过50%，降幅是大于新房的，成交跟2008年的水平接近了。二手房的价格，下跌范围不断增大，9月增加到9个城市，10月份主要城市环比也都在下降。刚才用了一些数字说明了一下现在市场的状况，我们再看看，展望一下。
从环境来说，虽然是GDP受到很大的影响，但是低于8%也是不太可能的，因为中国的经济需要一点高速的增长，我们一旦高速增长没有了，很多问题就出来了，所以一定要确保高速的增长。但是增速的放缓，前三季度从9.7到9.5，到9.1，这个趋势应该对我们是有利的，经济的放缓，我们需要经济，需要政策，来刺激经济或者是支持经济。所以我相信，经济工作会议，在今天或者是明天开完以后，出来的政策对整个经济应该有正面的支持作用的，但是房地产这块，我相信不会对房地产政策有直接的作用，但是其他的政策好了，对房地产也会有正面的影响。
具体来说，房地产土地市场方面，我们认为力度还会继续加大，全年计划还是难以完成，这种情况一下没有办法改变。我们曾经提议过，就跟保障性用房一样，保障性住房中央是有硬指标的，要求各个地方完成这个指标，如果说中央政府要求地方政府，不管是什么价格，你必须把土地出让出去的话，我相信对未来的房地产市场，对房价会有很大的影响，但是这里面有太多的利益关系，地方政府肯定不会以低价出让土地。但是如果现在不出让土地，未来又可能带来房价的问题，这是一个循环，而且不是一个很好的循环。房地产的市场，以价换量的态势很明显了，在上海和北京，这些地方，只要是价格下降到一定的幅度，还是有一批人，怕失去这个机会，入市，然后迅速的买房。房价下降完了以后，如果不下到真正的力度，成交量一下子也很难回来，所以我们感觉，成交量目前比较低迷的状态，还会持续一段时间。
从开发企业来说，很多企业都有压力，也有很多的讨论。比如说2008年，中央政府出台了10个产业的支持政策，当中没有包括房地产。实际上当时房地产是非常有可能进入10个产业的，但是确实讨论到最后，大家问有多少个房地产开发企业真正有问题，或者说倒闭的？大家还真举不出几个例子，比如说品牌的，大型的房地产企业，当时有谁出现倒闭的迹象呢？没有。既然说没有的话，为什么要去支持呢？所以，当时房地产就没有纳入刺激支持的行业之内。
现在面临的情况，实际上跟2008年相比，有非常类似的地方，甚至比当时更严峻，因为当时我们还有很多方面的刺激政策可用，4万亿也好，其他的也好，但是现在很多刺激措施，相对来说没有那么多了，不仅中国是这样，美国也是这样，欧洲也是这样，现在他们拿出的刺激政策，也是非常有限的，这是对大环境不利的。具体到开发企业，应该说国企或者是大型的企业，对他们来说是存在一个机会的。如果说地价下来了，或者是有一些公司扛不住了，要出现变卖项目的情况，对这些企业应该是一个机会。
特别是国有企业，实际上相当一部分企业，他们现在是按兵不动，等待在未来3个月，6个月，12个月之内出现好的机会，然后再来进入这个市场。所以，这一轮的调控结束以后，应该说市场占有率，集中度会越来越高。现在中国房地产开发的占有度是很低的，的开发商万科也只是占到开发量的不到3%，是非常低的一个占有率。经过这一轮的调控，相信明年应该会有一些调整，但是不管怎么调整，我相信中国房地产的市场还是多样化的。
对房地产长期的展望，前面一些数字已经说过了。还有广大的三线城市应该是为房地产业提供了比较大的发展空间。从2005年到今天，前三个季度，一线城市的销售面积占的比重从16%下降到5%，这是一个非常大的下降幅度；二线城市销售面积占比重从37%，下降到32%，还是在30%以上的水平；三线城市2005年的时候，只占到47%，到现在占了64%。所以说相当大的一部分开发量转移到了三线城市。
所以我们看到以后的机会，三线城市的机会会比一线、二线城市的机会大得多，量也高得多。借这个机会，用这些数字，跟大家共享一下中指研究院参与的一些事情，包括政策层面的讨论，还有对市场的分析，我们希望能够在很快到来的2012年当中，跟的开发商，也跟哈尔滨的开发商一起，能让中国的房地产市场，尽快的复苏，或者是尽快的回到我们期望正常的水平，正常的轨道，同时也为中国房地产市场长期的发展共同努力，谢谢！
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