[摘要] 2011年12月14日，2011-2012中国房地产形势报告会(哈尔滨站)正式启动。房天下控股董事长、中指研究院院长莫天全先生出席本次报告会，并做了《2011-2012中国房地产市场形势分析》的主题演讲。
莫天全：从金融政策到税收，到地产税，再到金融支持体系的建立，有两点对我们有提示。一个是限购，现在采取的完全是行政手段，但是大家有一种思维，限购能不能长期化，甚至是国策化？现在限购是地方化的政策，可以自己选择，中央政府并没有统一的一个性政策。限购长期化的说法，有一个案例是德国。德国套房是政府鼓励的，但是从第二套房开始，政府制定了各种各样的政策，它不像我们现在纯粹、直接的行政手段限购，而是有很多的金融政策、税收政策，从第二套房开始有很大的压力，德国执行的比较好。
中国因为人多，相对来说地少，实际上限购实行长期的政策，或者是国策化是得有一定理论支持基础的，这是一种思维的现象。但是中国这么广，这么多城市，每个城市不一样，如果采取一刀切的做法，就像计划生育一样，在执行层面会难得多。包括限购，哈尔滨市场，沈阳市场，二环以内限购，不像北京、上海这些地方的限购特点。这样就留下了相当大的空间。昨天在沈阳，今天来哈尔滨，我感觉到这两个城市跟其他压力大的城市相比还是不错的，这个市场没有让人感觉到像冬天那么“冷”，不像北京，北京的房地产市场和哈尔滨的天气一样“冷”，这是限购长期化的问题。
我们现在听到限购要取消，这件事有可能不会那么快发生。 另外，从政策制定层面讲，房地产市场一直处在一种相对比较短缺的状况，一个基础理论说法是，要确保房价不至于在未来涨得很快，我们应该让房地产有一个适度的合理的过剩。如果说没有一个适度合理的过剩的话，你想控制房价简直是不太可能的事。不能说房子没有修完就卖光了，甚至是刚挖一个坑就要买的话，房价降下来简直是天方夜谭。所以说，从政策层面确保适度的过剩，这样房地产价格就不会出现不正常的增长。房地产价格从长期来说一定会涨，但是“涨”在一定范围内，我感觉都应该是合理的，否则的话也不太合理。但是为了抑制长期稳定的增长，而不是非正常的增长，保持这个市场一定的合理过剩，是应该的。刚才说的这些，是在政策制定层面，或者在分析目前市场的情况下讨论的一些情况，正好借今天的机会，做一个交流。
下面更多的是用数字，来谈一下现在基本的状况。 政策的走势；第二市场的变化；第三前景的展望。
，政策的走势。实际上有时候谈房地产的问题，要把它先放在整个国民经济里面去谈，再给它放到整个社会上面去谈。放到整个政策层面去谈，实际上房地产的问题并不是那么大的问题，我们身在其中，老是感觉房地产问题是一个天大的问题，但是在政策的制定当中，房地产只是当中的一个环节，并不是一个天大的问题。从大的环境来说，国内国外形势都不好，从欧洲到美国都不好，国内今年下半年形势也不好。这些不好，包括房价，包括CPI的价格，今年一直很高，现在虽然回落，但还是在高位，这些方面对房地产政策也或多或少会有影响。
经济缓慢下来，某种程度上对房地产业来讲，我感觉是有好处的。政策走向，我们说过，不管是经济工作会议，政治局会议，还是最近一些媒体的信号，都表示调控政策是不会一下子放松的，而且限购也不会一下子放松。
房地产的调控从去年以来，一步一步的压到现在，从9月份的百城价格指数的拐点下降以后，基本上维持现在的状况。在7月份的时候，当时对二、三线城市价格再不控制住的话，限购有可能会波及到更多的城市，所以中央政府还是有很多的政策可以实施的。商品房的限购，7月份对二、三线城市下手，有个别的城市像台州也出台了限购的政策，但到目前为止，暂时的打住了，没有更多的城市进入限购，也没有任何放松的迹象。佛山早上说要放松限购，一到下午，又回到了限购的政策，我相信大家都在关注房地产政策的实施与进展。
第二，是土地市场层面的问题。土地供给，刚才我们说住宅供应环比上涨2.3%，商业和办公楼增加了8.1%，跟去年同比来看，住宅是下降了，但是商业是增长的，所以在住宅不好的情况下，商业和办公楼的市场出现了一个短期的兴旺。住宅用地推出的面积，1月到10月份累计完成全年计划不到50%，所以，对未来是有影响的。土地成交，数字是到10月份的。
整个住宅和商办用地成交是持续下行的，10月份住宅下降了47.5%，商办下降了33.4%，我们看数字下降是很剧烈的。超过10%的涨跌都应该算是比较剧烈的，所以我们说房价如果可以控制在两位数之内应该算是平缓的。1到10月份，累计133个城市，成交3亿平方米，同比下降了8.9%，去年增加了44%，所以说来得也快，去得也快。商办还好，同比增长了18.8%，但是住宅用地的成交量已经占比降到了历史的低位。 地价，从供给和成交价格，基本上是下降。10月份住宅用地平均楼面均价为1348元，环比下降19.9%，同比下降9.5%，商业和办公楼是同比增长。前10个月，住宅均价1444元，同比下降10.5%，商业办公楼同比增加了9.8%。溢价水平，10月份住宅用地溢价几乎没有了，只有3.1%，是09年3月以来的水平，基本上大家都是以起拍价拿地；3月，办公楼用地溢价也很低，4.6%；前10个月，溢价率为13.8%，10月份是不断下降的，但是前10个月的溢价率也不到去年的一半，更低于去年全年32.1%的水平。
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